新政下房产的金融创新与融资渠道多元化.docVIP

肖莉：新政下房房产的金融创新与融资渠道多元化 　　美国跟中国现行环境的比较 　　谈金融创新，我觉得特别的遗憾。大家可以看到这个会议上的资料，写了以万科为例。在中国现行制度框架下，我们要做过多的金融创新是非常难的。但是能不能做、怎么做，我想跟美国的比较跟中国现行环境做一个分享。谢谢！ 　　美国房地产概况 　　首先看一下美国房地产概况。我们经常说中国房地产公司太多，但是看美国两亿人口，有20多万房地产开发商，中国几万供应十几亿人口这样的居住，当然现在城市化还在不断发展过程中。 　　目前大概没有那么高，但是相信这个速度会越来越快。所以，开发商的数量显然不是一个问题，但是可以看到这个集中度差别非常大。 　　美国前十家开发商占到25%市场份额，而中国前十家加起来不到10%。当然换一个角度说，我们可以看到一个好的方向，未来大的开发商还会有更大空间和机遇。但是这个机遇来自哪里？ 　　金融是一个非常重要的手段。在美国房地产开发企业它的融资渠道非常多，首先是多元化，这里包括有商业银行和借贷机构的贷款。而中小开发商主要是依靠银行的贷款。另外有公开的资本市场融资，包括股票、债券、票据等等。 　　大型的开发商企业主要是运用公开资本市场来进行融资。除了银行跟资本市场，还有民间的投资，如果我们简单这样来看，这些东西中国都有，但是我们的差异在什么地方？ 　　首先我们可以看在美国的开发商他大量是依靠票据融资，在过去几年，美国开发商负债率不断上升，到近期房地产上市公司整体负债率上升到66%左右，而发行优先票据是上市公司最重要的资金融资渠道，目前上市公司负债的64%是由优先票据构成的。 　　而优先票据占到美国房地产上市公司资产总额的42%。我们现在来看一下优先票据。以美国开发商帕尔迪在02年发行的股票1.7亿美元，而发行的票据是27亿美元，显然可以看到通过票据方式进行融资是美国大的开发商一个非常重要的渠道，而在中国是不可以做的。 帕尔迪65%负债是由票据构成的。关于长期负债问题，美国帕尔迪优先票据平均到期期限9.9年。而中国的长期负债，毫无疑问大家都知道房地产是一个长周期的生意，而且一块地还要分很多年来开发，显然目前中国的融资环境跟房地产业务的特征是不匹配的，而小型开发商主要依靠贷款。 　　为什么小型开发商反而是贷款呢？因为本身发这个票据，包括发股票，它的成本其实是最高的。所以小开发商如果要发票据的话，它的成本过高，用银行，它成本会更低一些。 　　这样整个融资渠道是非常清晰的。而且包括融资的方式也可以买地，也可以开发，都是一个非常灵活的使用。 　　贷款的形式也是非常灵活的，中国的贷款要做到四证齐全，你拿到四证后，再来用这个钱，而且受到种种限制，也不能买地，所以这方面，中国跟美国有很大的差异。 　　简单的说，美国房企融资的情况他们主要依靠非常发达的债券市场通过严格的信用风险评估，让投资者自身来管理好它的投资风险，所以大量的票据我们可以看到都是通过大的投资银行发行的。有些票据是有担保，有些是没有担保，可能这中间会有一些利率的差别。 　　这也在提示我们，未来中国信用风险评估系统建立是非常必要。企业可以通过发新的票据筹集资金，偿还票据，这样就可以为且提供一个非常稳定的长期的资金来源。而商业银行贷款形式也是很灵活，你可以开发，也可以买地，也可以做土地预约制度。 　　融资渠道方面美国也是相当丰富的，中国是大量通过预售款作为融资工具，而在美国预售款基本上是没有的，而且在美国预售制度是非常宽松的，你只要有一个足够的法律依据，消费者只是交一点点定金，说我同意做这个房子，接下来由开发商来做，做完后收预售款，因为他有庞大融资渠道，所以开发商不需要预售款。 　　这个也是国外一个基本的商业惯例，他并没有存在预售款要监管之类的。后面我会谈到中国的制度。目前制度框架下会给整个行业带来更多压力和风险。 　　中国的状况 　　这是中国的状况，国内这个贷款、预售款占到房地产开发资金比例70%，而且考虑销售回款按揭贷款的话，实际上房地产行业有1/3资金来自银行系统，毫无疑问这样给银行带来风险。 　　从05年到09年基本上在过去这么多年真的是没有发生任何变化，就是国内贷款比例大概占了不到20%，自筹资金占30%多，销售款占40%多，我们的金融创新在这个市场是极低极低，因为受制度框架限制，行业缺乏一个长期稳定的资金来源。 　　前面我谈到房地产开发周期特别长的特点，而且前期这个地价和中间投入是非常大的，所以理论上这样一个行业需要长期资金来支持。不过我们都是短期资金，9个月就要你还了，你刚刚拿了一块地，你还没有开始启动，也没有销售，就有银行跟你说要还钱了，造成行业债务结构非常短期化，毫无疑问会带来行为短期化。 　　国内上市公司数据，长期负债占到30%。但是这个所谓的长期就是超过1年期，比方现在经常可以看