附录 五 与中国物业发展行业有关的法律法规概要.docVIP

附錄 五 與中國物業發展行業有關的法律法規概要 – V-1 – 中國房地產行業相關的法規監管 A. 成立房地產開發企業 根據全國人民代表大會常務委員會於一九九四年 七月十二日頒佈並於二零零 七年八月修訂的《中華人民共和國城市房地產管理法》（下稱《城市房地產法》），房地產開發企業是指以營利為目的，從事房地產開發和銷售的企業。根據國務院於一九九八年七月二十日頒佈施行的《城市房地產開發經營管理條例》（下稱《開發條例》），從事房地產開發的企業，應具備下列條件：1)至少有人民幣100萬元的註冊資本；及2)至少有四名持有資格證書的房地產/建築工程專業的專職技術人員，至少兩名持有相關資格證書的專職會計人員。開發條例規定，省、自治區、直轄市人民政府可以根據本地方的實際情況，對房地產開發商的註冊資本金額及專業技術人員資質做出較高的規定。根據天津市政府於二零零一年九月十二日頒佈的《天津市房地產開發企業管理規定》，在天津市申請設立房地產開發企業，其註冊資本至少為人民幣1000萬元，且在成立前應通過天津市建設委員會的資格審查。 根據河北省人民政府於二零零四年五月十日頒佈的《河北省城市房地產開發經 營管理規定》，在河北省申請設立房地產開發企業，其註冊資本至少為人民幣500萬元，且在辦理工商註冊登記前需聽取同級房地產管理部門的意見。並需配備4名以上的持有房地產專業、建築工程專業的專職技術人員、2名以上持有資格證書的專職會計人員及1名以上持有資格證書的專職統計人員，根據《開發條例》，設立房地產開發企業，應當向工商行政管理部門申請登記。房地產開發企業亦應當自領取營業執照之日起30日內，到登記機關所在地的房地產開發主管部門備案。 附錄 五 與中國物業發展行業有關的法律法規概要 – V-2 – 根據國務院於二零零四年四月二十六日頒佈的《關於調整部分行業固定資產投 資項目資本金比例的通知》，房地產開發的項目資本金比例（不含經濟適用房項目）由20%及以上提高到35%及以上。然而，於二零零九年五月二十五日，國務院刊發《關於調整固定資產投資項目資本金比例的通知》，降低了 保障性住房及普通商品房項目的最低資本金要求由35%降至20%，其他物業項目的最低資本金要求已降為30%。 B. 外商投資房地產企業 根據商務部（「商務部」）與國家發展和改革委員會（「國家發改委」）於二零零四年十一月三十日聯合頒佈並於二零零五年一月一日施行的《外商投資產業指導目錄（二零零四年修訂本）》（「二零零四年產業指導目錄」），普通住宅的開發建設屬於「鼓勵外商投資產業」類別；土地成片開發（限於中外合資企業或中外合作經營企業）以及高檔賓館、別墅、高檔寫字樓、國際會展中心及大型主題公園的建設及經營，屬於「限制外商投資產業」類別；其他房地產開發則屬於「允許類外商投資產業」類別。根據二零零四年產業指導目錄及與外商投資企業有關的其他法律及管理法規，外商投資房地產開發企業可以中外合資企業、中外合作經營企業或外商獨資企業的形式開辦。 于向工商行政管理部門申請登記之前，企業必須由商務主管部門批准設立及頒發《外商投資企業批准證書》。 根據商務部及發改委於二零零七年十月聯合修訂並自二零零七年十二月一日生 效的《外商投資產業指導目錄》， 土地成片開發、建設及經營高檔 賓館、住宅、高級辦公室大樓、國際會 展中心及大型主題公園、 房地產二級市場交易及投資房地產 中介或經紀公司受限制的外商投資產業，外商投資的其他種類房地產開發則屬允許外商投資的產業。 根據發改委於二零零四年十月頒佈的《外商投資項目核准暫行管理辦法》，發改 委須審批下列外商投資項目，屬於鼓勵或准許外商投資的產業 項目且其總投資額為1億美元或以上，以及 限制類項目且總投資額為5000萬美元或以上。至於屬於鼓勵或允許外商投資產業 項目且總投資額達5億美元或以上的外商投資項目，以及屬於 限制類項目且總投資額達1億美元或以上的 外商投資項目，則須經國務院根據發改委的審批而進行額外審批。 根據二零一零年五月四日發改委頒佈的《關於做好外商投資項目下放核准權限工 作的通知》，總投資3億美元以下的鼓勵類、允許類項目，除《政府核准的投資項目目錄》規定需由國務院有關部門核准外，由省級發改委審批。 外商投資房地產企業可以中外合資經營企業、中外合作經營企業或外商獨資企 業的形式開辦。在企業登記之前，必須由商務主管部門批准設立，頒發《外商投資企業批准證書》。 二零零六年七月十一日，建設部、商務部、發改委、人民銀行、工商行政局 （「工商行政局」）及外匯管理局聯合頒佈《關於規範房地產市場外資准入和管理的意見》。根據該意見，房地產市場外資進入和管理必須符合下列規定： a) 境外企業和個人在境內投資購買非自用房地產，須按照外商投資房地產的 有關規定，申請設立外商投資企業；經有關部門批准並辦理有關登