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住房保障政策与住房市场 本章进一步讨论各种住房保障政策如何通过这些消费规律影响住房市场，并在此基础上研究住房保障政策的效率问题。本章比较分析三种广泛采用的住房保障政策——新房建设补贴政策、公共廉租房政策和租金管制政策的效率及对住宅市场的影响。 第一节 新房建设补贴政策的过滤效应 一、新房建设补贴的过滤效应 对新房建设予以补贴是各国住房保障的一种广泛采用的政策，如我国大陆的经济适用房政策、新加坡的组屋计划、香港的居者有其屋计划。下面考察在新房子开发补贴政策中谁受益。 现假设政府对中等质量住房（中等收入家庭）的建造给予补贴。这种补贴政策会如何影响低质量住房（低收入家庭）？为讨论这个问题，假设某一城市具有以下特征： (1)总家庭数目给定，城市里有120个家庭； (2)城市里有两个细分的住宅市场，中档住房（中等质量的住房）市场和低档住房（低质量的住房）市场； (3)业主可以根据两类住房市场价格的相对高低，将其拥有的住房在两个分市场内变换：将住房提高为中档住房或降级为低档住房； (4)两类房子为不完全替代品：两类家庭根据市场价格变化在两个市场之间搬迁。 如图7-1所示，住房市场的初始均衡状态为：在中档房市场(a)，有40套住房，单价是3 000元/m2；在低档房市场(b)，有80套住房，每套的单价是2000元/m2。 图7-1 中档房补助政策对中档房市场和低档房市场的影响 假如市政府对中档房的建造给予补贴，图7-1的供给曲线从S1右移至S2，每一价位上的供给量增加，在原来的价位3000元上，供给量从40套变为80套。此时供大予求，中档房的价格将有所下降。此时，引发下面两个效应： ①需求效应。中档房价格下跌引起需求量增加，有些家庭搬出低档房，迁入中档房，需求量沿着曲线D1向右移动； ②供给效应。当中档房的价格下跌时，一些业主开始将其拥有的中档房降为盈利水平 相对较高的低档房，供给量沿着曲线S2下滑，中档房的供给量减少。 达到均衡时，补贴政策导致中档房总量增加、价格下跌。如图7-1 (a)所示，数量从40套增至60套，价格从3 000元降至2 400元。 中档房市场的变化引起低档房市场如下两个变化： ①替代效应。消费者从低档房迁人中档房，低档房需求减少，需求曲线左移，从D3至D4如图7-l(b)所示。由于两类住房是可替代品，中档房价格的降低会减少低档房的市场需求。 ②过滤效应。中档房降级变为低档房，低档房的供给曲线发生右移，在图7-l(b)中，从 S3到S4。 当变化后的需求曲线D4和变化后的供给曲线S4相交时，达到新的平衡。中档房补贴计划将低档房的价格从2000元降至1 300元，数量从80套降至60套。 所以，补贴计划同时还导致了40套房子被淘汰废弃。由于城市人口规模控制在120个 家庭，每一套新房启用导致一套老房子淘汰。达到新的市场均衡时，中档房住户从40增至 60，增加了20户，原先的40套中档房剩余20套过滤到低档房市场；低档房住户从80降至 60，减少了20户。最后在低档房市场上剩余40套房子，也即40套低档房被淘汰废弃。 上述过滤模型，在1988年由John C．Weicher和Thomas G. Thibodeau首次系统地用 计量经济的手段进行了实证研究，证明过滤效应确实是客观存在的，并且数量上相当明显。 国内学者宋博通借鉴Olhs过滤模型，建立了一种考虑住房过滤的住房市场模拟模型，用于进行住房建设等级、属性预测和住房政策分析。 当对中等质量住宅建设进行补贴或鼓励时，中等收入家庭腾空原住房搬入新房子，低收人 家庭可以住进质量稍好一些的住房，最终市场上质量差的房子总量减少。John C．Weicher和Thomas G．Thibodeau的研究结果是：对应于每l套在20世纪60年代建造的房子，到70年代，有1套低质量的房子被人居住；而在20世纪70年代中期，对应于每3套1970年以后建造的房子，有1套低质量的房子是被人居住的。也即总体上低质量住房比例减少。 二、新房补贴政策过滤效应的启示 1．补贴的乘数效应 从上述讨论可以看到，住房补贴政策的受益者不局限于居住在受补贴住房里的家庭。 对中档房的补贴政策，原先住在低档房的家庭也得到受益，原因有二：一是补贴使中档房的价格降低，原低档房住户得以迁入中档房；二是部分中档房向下过滤到低档房市场，降低了低档房的价格。 对于这种由于住房的过滤效应而带给非补贴对象的、无需政府额外支出的获益，本书称 之为补贴的乘数效应。 类