调控松动：一个尚不靠谱的传说.docVIP

调控松动：一个尚不靠谱的传说 1—6月份相关数据表明，房价过快上涨的势头得到初步遏制。然而，值此“拐点”若隐若现之际，在利益集团的鼓噪和好事媒体的追逐下，坊间出现了不少关于调控松动的传言。其中：“国资委授意央企拿地”自然是不值一驳；“第三套房贷部分开闸”不过是对政策执行以偏概全甚至别有用心的误读；种种传言中，最具“含金量”和“杀伤力”的，是把调控松动归因于对中国经济增速回落乃至二次探底的忧思，因此须将房地产调控置于中国经济社会复杂的发展背景下考量。 从构建和谐社会角度看，在城市化担当经济社会发展重任、土地资源有限、收入差距急剧分化等矛盾背景下，新国十条强调房地产市场应该由投资为主导的市场转变为以消费为主导的市场，此举一举三得：其一，避免金融体系继续助纣为虐无节制地催生资产泡沫，及时防范风险；其二，避免因“荒年酿酒”引致尖锐的社会矛盾；其三，避免房价因过分炒作反而阻挡城市化进程。对此，当前的调控不仅不能放松，倒是应当警惕泡沫和矛盾向二三线城市蔓延，因为开发商和炒房者已裹挟各路资本转战二三线城市，地方政府也正积极配合宣扬“补涨论”。 从经济发展角度看，上半年11.9%的增速虽然有所放缓，按温总理的说法，这本身就是主动调控的结果，即宏观政策已经在经济增长可持续性和当前速度之间进行过权衡。下半年，从国民经济三驾马车保增长的前景看：尽管出口增速回落短期前景不乐观，尽管收入分配改革困难重重且对刺激消费难以立竿见影，尽管投资领域通过区域发展和产业布局的结构调整短期只能解决部分问题，尽管鼓励和引导民间过剩资本投资需要假以时日，但我们面对的内外部增长环境，总不至于恶劣到国际金融危机之初的地步，总不至于恶劣到让人幻想2008年调控半途而废的故事又继续重演吧！ 首先，从打击投资和投机需求角度看，若干教训已经让政府清楚认识到引导市场预期的极端重要性，近两个月来主流媒体一致强大的宣传攻势以及7月12日三部委史无前例快速义正词严回应传言就是明证；其二，政府保增长关心的是房地产投资额而非房价，保障性住房投资大幅增长（保守估计，2010年全国保障性住房投资将增长130%），商品房投资上半年总体上仍保持在高位（1-6月房地产开发投资19747 亿元，同比增长38.1%），土地市场并未明显降温（土地购置面积18501万平方米，同比增长35.6%，购置费4221 亿元，同比增长84%）；因此，无论从稳定预期还是从调控成效看，找不到任何放松调控的理由。相反，如果此时放松调控，在人民币汇率升值因素背景下，境内外各路过剩的资本必然以“人民币资产价值重估”和“史上最严厉的调控失败”为由借题发挥，随之而来的必然是房地产价格出现新一轮报复性上扬并创出新高。 关于调控，笔者始终坚持“时空互换”的观点：即价格跌幅与调整时间成反比，从调控者的初衷看，当然要避免房价大起大落，因此极可能导致调整时间加长。回顾上轮房地产调控的实践，2007 年政府出台调控政策后，市场经历了“量跌价平投资上升”与“量价齐跌投资放缓”两个阶段，其中“量跌价平”阶段持续了近半年，房地产新开工面积在“量跌价平”阶段依然保持增长，而在“量价齐跌”阶段新开工面积增速才大幅下降。本轮调控与上轮调控最大的不同在于行业的资金面已大为好转，与上次资金链崩裂的危境相比，本轮持币或持房观望的开发商不在少数，这种观望势必又会延缓调整的时间。 综上，笔者认为当下任何关于调控松动的传言都因不靠谱而不值得关注。建议好事者下次在两种情况下再掀波澜：其一，若第四季度供应量大幅增加后成交量仍不见起色；其二，以部分涨幅最大的城市出现20%以上的价格回落或二三线城市出现10%以上的价格回落而成交量仍无起色。只有这样，传言才会因靠谱而吸引大家的关注和探讨！