某商业项目商场推广策划报告.ppt

案 场 工 作 流 程 案场工作流程（1） 客户进门——柜台喊“有客到”——BY位销售员面带微笑上前拉门——全体员工喊“欢迎参观”——销售员询问客户“先生（小姐），您是第一次到我们这里看房子吗？以前收到过我们的单页吗？”——（您想看多大的房子呢？）销售员引领客户入座——（后BY）给客户倒水——销售员讲沙盘——客户选户型——选楼层 案场工作流程（2） 一、问柜台房源时： 销售员：“柜台” 柜台人员：“请讲” 销售员：“请问×号楼×单元×层可不可以介绍？” 柜台人员：（若可以介绍）“恭喜您可以介绍”；（若不可以介绍）“请您介绍×号楼×单元×层的房子” 销售员：谢谢！ 案场工作流程（3） 二、客户要订房源时（封房源时）： 销售员：“柜台” 柜台人员：“请讲” 销售员：“请问×号楼×单元×层可不可以介绍” 柜台人员：（若可以介绍）“恭喜您可以介绍” 销售员：“请您再确认一次！” 柜台人员：“恭喜您可以介绍”（情绪激扬） 销售员：“售出” 柜台人员：“恭喜！” 案场工作流程（4） 三、销售员带订单到柜台 柜台人员：“各位同仁请注意，请放下手边工作，××先生（小姐）已认购我们大家×号楼×单元×层的房子，×号楼×单元×层的房子已售出，让我们以热烈的掌声来恭喜他！” 价格策略 这是个非同寻常的项目！ 处于非同寻常的阶段！ 面临非同寻常的挑战！ 入市营销部署演绎 入市营销部署演绎 入市时间的选择： 入市时间需要满足基本的两个条件： 1、先胜而后战，前期自身条件需要准备充足： 平面广告、VI设计广告制作完成、人员招聘完成、培训完成，入场后一个月时间。 2、蓄洪造势，积累一定客源与知名度 市场培育期1-2个月时间 因此： 开盘时间应该在入场后2个月左右，同时开盘期既是引爆市场的时间，将迎来第一个销售高潮。 Part. 2 市场定位 案例分析 销售策略 价格策略 运营策略 租金策略 项目定位 入市时间 入市姿态 以城市商业华丽演进推动者的身份 传递项目物业价值 以商业运营专家的角色 销售巴楚·销售本案 站在【商业操作】的高度 与旭晖共享巴楚商业未来 ENJOY THE FUTURE OF QINGDAO WITH THE XUHUI 以商业的高度—商业运营者的责任感 以企业的名义—社会主人翁的成就感 以专业的气度—城市领军者的自豪感 参与并共享巴楚商业中心无可限量的未来 Part. 3 广告推广策略 推广策略解读 整体推广部署 入市推广部署 策略一：“淹没”策略 市场覆盖：整合营销，高频次的策略复合推广，迅速引爆市场，多维度的刺激和诱导客户，由关注转向追捧； 竞争“淹没”：通过高频度推广，使周边竞争业态都“淹没”在本案的系统推广覆盖之下。 关键词： 淹没 诱导 压制 保持项目信息与受众的高频次接触，压制竞争性产品。 推广策略： 策略二：广而告之，窄而锁之 南疆各报纸、等大众媒体的投放，兼顾巴楚与外县等地推广需要； DM宣传单、道路横幅等小众媒体的投放，提高针对性项目展露度； 车站、道路、步行街等高端人群聚集的户外广告展示； 针对移动、联通VIP客户的短信传播，直达目标客群； 关键词：广告 窄告 保持项目信息与受众的有效接触 推广策略： 策略三：旭晖内部资源联动 项目于企业互动：通过项目开发和项目推广，在塑造项目形象和传递价值的同时兼顾企业品牌机制的提升； 多元业务的互动：在开发过程中协同商场管理部门、房地产开发之间的关系，纳入整体的推广系统，在时间、主题、节奏等形成良性互动，谋求最佳效果； 推广策略： Part. 3 广告推广策略 推广策略解读 整体推广部署 入市推广部署 鹿晖商场整体营销部署 时段：2011年6~7月(10%) 目标：树立形象，体现价值/告知、价值认识 关键词：区域价值切入，区域功能切入 高调入市 时段：2011年 7~8月（10%） 目标：形象塑造，价值持续拉升，品牌已经奠定 关键词：所推物业的深挖和展示 时段：2011年 10月~12月（50%） 值最大化，实现利润 关键词：完美收官 时段：2011年 8~10月（20%） 目标：企业多元品牌互动，价值持续拉升 关键词：价值组合、企业资源互动 华丽绽放 精耕细作 成熟收官 Part. 3 广告推广策略 推广策略解读 整体推广部署 入市推广部署 让我们再总结一下本案…… 在项目入市启动前 【高调入市阶段】 [ 非常规 ] * 由于项目所处地区的经济条件和所面临的竞争对手 其入市同样需要建立的是凌驾巴楚地产营销之上的高度， 因而，常规性的营销无法形成市场的震撼 * 项目营销必然是超常规， 其每个环节同样需要高点的角度 * 形成产品的附加价值，实现项目最大价值 观点