福建福州大型区域购物中心泰禾城市广场多向定位报告（下）.ppt

* 业态组合 租金对比 主力店 次主力店 店中店 大型超市、大型百货双主力店组合 100 100 100 大型百货、小型精品超市（或自带超市）双主力店 100 90 90 楼层 业态 租金（元/㎡·月） 负一层 超市 25 店中店 130 餐饮休闲文化娱乐 58 一层 百货 35 店中店 162 餐饮休闲文化娱乐 72 二层 百货 35 电器 35 店中店 122 餐饮休闲文化娱乐 54 三层 百货 35 电器 35 店中店 98 餐饮休闲文化娱乐 43 四层 百货 35 店中店 78 餐饮休闲文化娱乐 34 五层 餐饮休闲文化娱乐 27 六层 餐饮休闲文化娱乐 22 七层 餐饮休闲文化娱乐 18 根据下表各定位方向租金对比系数，得出本方案适应的市场租金水平。 本项目租金评估如下表： 4、项目租金评估 * 楼层 可售面积（㎡） 市场价格（元/㎡） 市场价销售总值（元） 13200 45000 594,000,000 13400 22500 301,500,000 合计 895,500,000 5.项目销售收益测算 * 6.项目租金收益测算 楼层 业态 建筑面积(㎡) 租金（元/㎡·月） 年租金收益（元） 负一层 超市 8000 25 2,400,000 主题区 9500 130 14,820,000 餐饮休闲文化娱乐 2200 58 1,531,200 一层 百货 5000 35 2,100,000 店中店 7700 162 14,968,800 餐饮休闲文化娱乐 800 72 691,200 二层 百货 6000 35 2,520,000 电器 2000 35 840,000 店中店 2400 122 3,513,600 餐饮休闲文化娱乐 800 54 518,400 三层 百货 6000 35 2,520,000 电器 2000 35 840,000 店中店 3500 98 4,116,000 餐饮休闲文化娱乐 800 43 412,800 四层 百货 6000 35 2,520,000 店中店 5300 78 4,960,800 餐饮休闲文化娱乐 1000 34 408,000 五层 餐饮休闲文化娱乐 12300 27 3,985,200 六层 餐饮休闲文化娱乐 12300 22 3,247,200 七层 餐饮休闲文化娱乐 5000 18 1,080,000 合计 —— 98600 —— 67,993,200 * 福建福州泰禾城市广场多向定位 报告汇报 （下） 三、项目主力店商家初步进驻可行性分析 * 百货、超市、影院及部分次主力对项目的建筑规划有着决定性的影响，而且每个品牌商家的拓展要求都不同，因此在规划设计阶段必须明确主力店、次主力店的进驻意向，或签订进驻意向书，确保项目在建筑规划上为主力店、次主力店量身定做，或基本明确部分主力店有一定的进驻意向，可规划一个通用版建筑框架，避免耽误工程进度。 本阶段，我司招商人员通过对19家全国性连锁百货、5家国际化大型超市、6家全国性连锁超市、3家电器、15家影院，共计48家商家进行了初步访谈，为本项目的前期规划布局及定位判断提供参考。 1、项目主力店商家访谈汇总 * 序号 类别 数量 商家名称 有初步意向商家 1 百货 19家 伊藤洋华堂、伊势丹百货、乐天百货、王府井百货、百盛百货、银座百货、太平洋百货、新世界百货、巴黎春天、天虹百货、银泰百货、美美百货、岁宝百货、大商集团、海雅百货、大洋百货、金鹰国际百货、东方百货、新华都百货 王府井百货、百盛百货、太平洋百货、新世界百货、巴黎春天、天虹百货、岁宝百货、大商集团、海雅百货、大洋百货、东方百货 2 超市 11家 沃尔玛、家乐福、吉之岛、乐购、易初莲花、大润发、福建永辉、华润万家、人人乐、步步高、新一佳 沃尔玛、家乐福、吉之岛、乐购、易初莲花、大润发、福建永辉、华润万家、人人乐、新一佳 3 电器 3家 国美电器、苏宁电器、顺电 国美电器、苏宁电器 4 影院 15家 CGV国际影城、橙天嘉禾国际影城、CMG国际影院、中影星美国际影城、中影国际数字影院、横店影院、大地数字影院、保利国际影院、金逸国际影院、奥纳影院、博纳国际影院、时代今典影院、幸福蓝海国际影城、武汉天河影院、IBO影院 CGV国际影城、橙天嘉禾国际影城、CMG国际影院、中影星美国际影城、中影国际数字影院、横店影院、大地数字影院、保利国际影院、金逸国际影院、奥纳影院、博纳国际影院、时代今典影院、幸福蓝海国际影城、武汉天河影院、IBO影院 合计 48家 38 2、项目主力店商家访谈汇总表 * 根据我司商家访谈结果，对福州市场或本项目有初步意向的商家共计38家。其中访谈百货19店，有初步意向11家；超市访谈11家，有初步意向10家；电器访谈3家，有初步意向2家；影院15家，