华邦世家项目整体营销策略方案VIP

经市调总结分析各项目最近进展情况： 项目名称：湖畔名郡 地址： 总建面： 已售出： 剩余：8万平 大概什么时候推出剩余： 以往做过什么活动： 总结： 经市调总结分析各项目最近进展情况： 项目名称： 地址： 总建面： 已售出： 剩余：8万平 大概什么时候推出剩余： 以往做过什么活动： 总结： 经市调总结分析各项目最近进展情况： 项目名称： 地址： 总建面： 已售出： 剩余：8万平 大概什么时候推出剩余： 以往做过什么活动： 总结： 经市调总结分析各项目最近进展情况： 项目名称： 地址： 总建面： 已售出： 剩余：8万平 大概什么时候推出剩余： 以往做过什么活动： 总结： 经市调总结分析各项目最近进展情况： 项目名称： 地址： 总建面： 已售出： 剩余：8万平 大概什么时候推出剩余： 以往做过什么活动： 总结： 经市调总结分析各项目最近进展情况： 项目名称： 地址： 总建面： 已售出： 剩余：8万平 大概什么时候推出剩余： 以往做过什么活动： 总结： 经市调总结分析各项目最近进展情况： 项目名称： 地址： 总建面： 已售出： 剩余：8万平 大概什么时候推出剩余： 以往做过什么活动： 总结： 建筑、园林景观图 提前蓄客，截流客户 推售节奏 二期 一期 1# 2# 3# 4# 5# 6# 7# 8# 9# 10# 11# 12# 13# 14# 15# 16# 首批 三期 推售时机 推售时间 房源构成 首批推售 以优质房源抢年度市场先发,奠定全年热销基调 蓄客阶段:9月下-12月上 （蓄客目标：认筹1000组/升级600组） 2-3号楼，8号楼，396套 开盘阶段:12月18 爆销阶段:12月18-11年03月底 第二批推售 依托售楼处,样板区,样板房展示呈现提升价值 热销阶段:11年4月-11年6 （蓄客目标：认筹800组/升级500组） 1#、9#、10#高层324套 开盘阶段:4月 续销阶段:6月-8月 目标解析 项目分析 市场分析 营销战略 营销节奏与费用计划 策略体系 客户分析 目标下的问题 形象定位与营销推广策略 储客与活动策略 营销展示策略 推售与价格策略 媒体分析 “华邦世家” 从产品中提取的形象定位 华邦世家 产品 生活配套：学区、商业街 形象定位：华邦世家，引领未来 巢湖高端人文社区楼盘代表之一 属性：新型居住空间 “华邦世家”的营销模式 高品宅 大盘 可持续 快速销售 产品 创新/给到实惠/景观/朝向/特色产品启动 推广 前期VIP卡整合资源/大型户外广告牌 样板房 大手笔的展示 配套/操作 优质学区/商业街成为重要的增值举措 “华邦世家”目标客户的驱动因素 权贵/权利 户型/产品 家族 “学区、交通、建筑”概念炒作/华邦品牌的彰显 客户对产品建筑品质、配套、交通、学区具有天然的敏感 [客户的敏感点将直接引发营销关键点和形象定位] [营销必须从客户的敏感点出发，建立核心竞争力] 讲究实用性/客户营销成为重要的营销手段 “华邦世家” 的“核心竞争力”选择 『客观性』 主动式 被动式 『主观性』 3 1 4 2 产品 服务 人文 环境 （新进者） （品牌） （社会资源） （自然资源） 本项目的选择：“1+2+4”（产品+服务+人文） ——“新进者+品牌自然资源、社会资源” ——主动式/挑战者 ——体现“创新价值” “4”—“人文性”需要长时间积累，为领导者品牌的标志 “2”—“服务”属于主流品牌开发商的竞争力要素 建立具有差异性的“核心竞争力” 『客观性』 主动式 被动式 『主观性』 3 1 4 2 产品 服务 人文 环境 汇豪天下 “3+1”环境 ARTDECO建筑 品质/现代 力和裕景 “4+1”人文 现代人文社区 本项目 “1+2+4”产品 我们的生活原型在哪里？ [形象定位] 产品敏感点：新（NEW） “华邦世家” 的产品攻略（主产品攻略） 主产品——在可调整的范围内提升到极至！ 多层次景观 合理的朝向布局 给到实惠 特色户型启动 规定动作 流行元素 建筑园林系列——提取概念：高品质住宅 局部创新点 园林景观是改变人群生活方式的最有利武器！ 建筑立面是提升产品形象的最有利武器！ 市场总结 未来市场走向存在不确定因素 市场不确实性主要表现两个层面，首先是国家层面，经济开始回落，楼市政策陷入两难境地，未来政策走向存在不确性。其次是巢湖市场方面，巢湖作为四线城市，对于政策的反映较为滞后，市场反映的滞后也带来了走向的不确定性； 竞争来源于多层次 因巢湖城市容量较小，再加上区域产品雷同及价格相差不大，本案的竞争将来源于多层次---板块间竞争，板块内竞争及项目竞争，这要求本案进行区域突破，将辐射范围扩大至全市，才能获得品牌提升及快速去化； 客户锁定成为关键 巢湖市场容量相