房地产项目投资全过程风险管理研究论文.docVIP

..1 绪 论房地产是我国国民经济的主导产业，在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位。经过十几年的发展，中国房地产行业正处于向规模化、品牌化、规范运作的转型时期，房地产业的增长方式正在由偏重速度规模向注重效益和市场细分的转变，从主要靠政府政策调控向依靠市场和企业自身调节的方式转变。房地产业已逐渐成为国民经济的支柱产业和新的经济增长点，然而，由于房地产产品是一种于其他商品有区别的特殊的商品，这就决定了房地产投资与其它投资有不同的特点，特别是房地产项目的投资过程是一种预测未知将来需求而进行产品生产的过程，这些不同的特点决定了房地产业是一种高风险行业，不确定性伴随其始终，这些不确定因素将给房地产投资者带来巨大的风险损失，因此，对房地产投资风险管理的研究已成为保证房地产业健康发展的重大课题.。本文在对房地产项目投资及其风险的管理的概述下，阐述了对房地产投资各阶段中所存在的风险进行科学的识别和分析，并针对其各阶段的风险进行合理的防范和采取相应的对策。本文的研究为房地产投资者提供了科学的决策依据，有助于提高人们对风险的认识，在投资实践中增强风险意识；有利于提高房地产投资风险管理水平，做好风险损失的防范控制，增强投资者的抗风险能力；有益于调节和促进房地产业的发展，充分发挥房地产投资的国民经济效益，社会效益和投资者的经济效益。 2 房地产项目投资及其风险管理在房地产项目的投资过程中将面临各种风险，在分析其具体风险的前提下，应对房地产投资的概念、形式、特点以及风险管理的相关知识等有基本的了解，本章对此作出具体的阐述。2.1房地产项目投资概述2.1.1房地产项目投资基本形式 区分房地产投资形式的方法有多种，按照房地产经济内容可分为：土地开发投资、房屋开发投资、房地产经营投资、房地产中介服务投资及房地产管理和服务投资；按房地产投资领域不同，可以划分为：商业房地产投资、工业房地产投资、住房房地产投资及特殊事业房地产投资，如医院、学校、福利院等；按房地产投资主体分：国家投资、企业投资、个人投资、外商投资及合作投资等等。不同的投资形式，既是相互联系，又各有其特点。 （1）土地开发投资土地开发投资是指投资者运用一定的技术经济手段，对土地资源进行开发重组，调整用地功能和荃础设施配套建设，扩大土地的利用范围和利用程度以满足社会政治、经济和生活发展的需要。（2）房屋开发投资房屋开发投资是指用于房屋及市政公用和生活服务房屋开发建设的投资，包括住房开发投资和非住房开发投资。房屋开发投资主要包括拆迁安置补偿费用、土地征用费、勘测设计、前期工程费用、建筑安装工程费用、七通一平等配套设施建设的后期费用、财务用、管理费用等。（3）房地产经营投资房地产经营投资是指用于房地产出租、出售、信托互换等经营活动的投资。它是一种参与消费者和生产者商品流通业务的投资。房地产经营投资应考虑市场信息，主要包括：城市地域的规划信息，房地产市场的供需情况，市场购买力水平，房屋销售 （租赁）价格水平以及房屋销售时间及计划状况等。 （4）房地产中介服务投资房地产中介服务投资是指用于房地产咨询服务评估、经纪等中介服务的投资。房地产作为特殊商品，一般消费者对房地产市场了解较少，对具体的产权产籍、建造规范、建材标准、面积测量等，即使化大里的精力和时间也难以掌握。因而为交易双方提供代理、咨询、测量、评估、经纪服务等中介机构应运而生，有利于保护消费者权益，成为了房地产迅速发展的推进器。（5）房地产管理和服务投资房地产管理和服务投资是指用于房地产管理维护和保养等服务的投资。由于房地产的高值性、固定性、耐久性、多样性等属性，决定了房地产开发投资商在物业交易完成后，还需要专门的管理和服务机构，运用现代科学和先进的维修养护技术，以经济手段实施对房地产的管理和服务。2.1.2房地产项目投资基本特点 投资是指投资者为了获取效益而投入资金用以转化为实物资产或金融资产的行为和过程。 房地产项目投资一般是指投资者运用资金或其它资产形式的投入，从事房地产开发、经营、管理服务，最终获取效益的经济活动。在现代市场经济中，房地产业在国民生产总值中占有很大比重，为经济的发展提供了必要的经营手段和物质条件，它是经济发展的基础和重要支柱。房地产投资能使投资乘数效应得到充分发挥，促进宏观经济的良好运行，是宏观经济最重要的晴雨表和运行指数，成为世界上最具吸引力的投资行业。 房地产投资和其它投资一样，都是为了获取效益，这种效益直接的表现为财务效益，间接的表现在国民经济效益和社会效益。但房地产投资，由于其商品具有高值性、固定性、耐久性、多样性等特殊性，房地产市场又是一种资金量大，周期长且受政治、社会影响较大的特殊市场，同时还受到土地资源稀缺性、不可再生性、供给缺乏弹性等影响，故房地产投资具有自身的特点，具体表现在：（1）投资成