2009年房地产宏观调控思路与得失述评.pdfVIP

中国房地产金融·20 10 ·第6 期 2009年房地产宏观调控 2009年房地产宏观调控 思路与得失述评 思路与得失述评 □ 钟庭军 摘要:本文对2009年房地产宏观调控思路进行了 住房面积低于当地平均水平，再申请贷款购买第二套 归纳和分析，认为去年房地产宏观调控失误主要是一 用于改善居住条件的普通自住房的居民，仍然可以按 系列制度缺陷造成的，集中表现在房地产政策以及执 照20%的首付。其次，降低了利率。商业性个人贷款 行主体的错位、有些政策出台欠谨慎以及负面作用欠 利率下限扩大到基准利率的70%，个人住房公积金贷 考虑、抑制房地产投机性需求的制度缺位、抑制开发 款利率下调0.27个百分点；再者，大幅降低税率。个 性资金膨胀的制度缺位等四个方面。 人购房90平方米以下的，契税降低到1%；个人买卖 关键词：2009年房地产；宏观调控 住房暂免征收印花税和增值税；取消房地产税；个人 买卖住房超过二年的，免征营业税，超过二年的，按 2009年刚刚过去，房地产市场经历了V型反转。 差额征收。最后，下调廉租房的资本金比例。2008年 虽然去年中央出台了一系列抑制房地产投机的措施， 12月，央行和银监会联合发布的《廉租住房建设贷款 但是房地产市场仍然扑朔迷离。反观去年的房地产宏 管理办法》将廉租房资本金率下调至20%。这些政策 观调控政策，其初衷和出发点都是善意的，主要是为 都集中于2008年底出台，体现了中央政府对基本性 了鼓励基本住房需求，但是结果也始料未及，房价飞 住房需求的支持，从首付、利率、税率、资本金比例 涨，地王频出，消费者深受其害。前车之鉴以为后车 等方面加大了支持力度。 之师，因此非常有必要对去年的房地产政策进行反思 中央政府同时加强对保障性住房和棚户区的改 和总结。 造，目标所指同样是基本性住房需求。中央财政加大 1 2009年房地产宏观调控政策思路的逻辑 了对廉租房建设和棚户区改造的投资支持力度，适当 2009年的房地产宏观调控政策出发点是以通过鼓 提高中西部地区补助标准，安排了493亿元，用于补 励刺激基本住房需求来带动经济。基本住房需求包括 助低保住房困难家庭的实物廉租房建设。1～11月，全 两个方面，其一是加大对自住型消费性需求的支持力 国廉租住房新开工158.4万套，还通过购买、改建及 度，首次购房和改善性购房都属于自住性消费性需 城市棚户区改造筹集26.6万套，合计新增廉租住房 求，其二是加大了保障性住房的建设力度。在鼓励自 185万套。2009年中央财政累计投入1200亿元用于保 住型消费性需求时，通过金融、税收等多种措施加以 障性安居工程建设，投资力度为历年之最。中央政府 引导。首先，降低对首付的要求。购买第一套住房的 本意是通过刺激基本的住房消费需求来拉动经济增 居民按20%的首付。对已贷款购买一套住房，但人均 长。在中央政府眼里，保障性住房和普通型商品住房 24 中国房地产金融·焦 点 透 视 都属于基本型的住房消费需求，这两类住宅和高档公 足，房价将再次上涨。因此，国务院下调房地产项目 寓别墅一样都具有较大的前向和后向的经济拉动效 资本金比例有利于满足基本性住房需求并缓解开发商 应，同样能拉动钢材、水泥、玻璃等前向产业以及拉 资金压力。2009年5月27日，国务院公布了 《关于 动家电、家具、装修等后向产业。因此通过刺激基本 调整固定资产投资项目资本金比例的通知》，其中，保 的住房消费需求，鼓励保障性住房和普通商品房的建 障性住房和普通商品住房项目的资本金比例从35%调 设，进而拉动国民经济，这就是中央政府通过房地产 低至20%，成为此次调整幅度最大的项目。这是自 宏观调控扩大内需的本意和初衷。