房地产项目转让合同的法律效力评析.pdfVIP

NO.12 2008 2008 12 法制与经济 ， 年 月 FAZHIYUJINGJI (Cumulatively NO.188) 188 ， （总第 期） 房地产项目转让合同的法律效力评析 林 雁 350011 （福建远东大成律师事务所，福建福州 ） [摘 要]房地产项目转让实质上是国有土地使用权的转让。长期以来，《房地产管理法》第三十八条之规定被看作是转让合 同的有效要件。最高法院新颁布的司法解释对“投资要求”的规定采取回避的态度，但通过案例和其他形式强调不符合《房地产管 理法》第三十八条规定之情形的，不影响转让合同的效力。本文从我国物权变动的债权形式主义立法模式出发，对最高法院的司法 解释和所持观点进行了评析，并对其他与转让合同效力有关的情形也作了分析和探讨。 [关键词]房地产；土地使用权；债权行为；物权变动；效力认定 一、问题的提出 因其权能属性决定其不具备自由转让的条件，因此，《城市房地 长期以来因房地产项目转让引发的纠纷屡见不鲜，争议焦 产管理法》第三十九条明确规定，以划拨方式取得土地使用权的 点主要集中在房地产项目转让合同的效力认定上。由于我国法 房地产转让必须报经有批准权的人民政府审批后方可进行，也 律对以出让方式取得土地使用权的转让行为规定了较为严格的 才有效，此种情形不存疑议，故本文也不加以展开讨论。 限制性条件，在司法实践中，这些限制性条件被作为房地产项目 以出让方式取得土地使用权的房地产项目转让的法律效力 转让合同有效的必要条件看待，即不符合《城市房地产管理法》 问题最具代表性也最有争议。在房地产项目转让中，土地使用权 第三十八条规定情形的房地产项目转让合同一般都认定为无效 转让居于核心地位，房地产项目的转让实际上是转让了项目用 1995 合同。 地的国有土地使用权。以最高人民法院《 年解释》为例，其 《城市房地产管理法》第三十八条规定：“以出让方式取得土 第九条规定：“享有土地使用权的土地使用者未按照项目建设的 地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让 要求对土地进行开发建设，也未办理审批手续和土地使用权转 合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权 让手续，转让建设项目的，一般应当认定项目转让和土地使用权 证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程 转让的合同无效；如符合土地使用权转让条件的，可认定项目转 的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地 让合同有效，责令当事人补办土地使用权转让登记手续。”该规 的，形成工业用地或者其他建设用地条件。”最高人民法院1995 定以土地使用权转让的效力为标志来判断项目转让的效力，足 12 见项目转让的主要内容是土地使用权的转让。由于主要批准手 年 月颁布的《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营 1995 续和应向国家缴纳