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经济纵横·2011 年第10 期 关于中国房地产业发展路径的分析 葛 扬，贾春梅 （南京大学经济学院，江苏南京210093） 摘要：经过十多年的发展，中国房地产业已成为拉动中国经济增长的支柱产业，同 时又是经济社会问题的焦点，甚至形成了“一调控就减少供给，导致下一阶段更大的调 控压力”的怪圈。中国房地产业发展不是自然发展型，而是典型的外力推动型，这正是中 国房地产业发展“怪圈”形成的主要原因。 关键词：中国房地产业；非常规发展；宏观调控 中图分类号：F299.23 文献标识码：A 文章编号：1007-7685 （2011）10-0035-04 近年来，房地产业成为我国经济社会问题的 （简称“23 号文”），宣告福利分房体制的终止与住 焦点，甚至形成了“一调控就减少供给，导致下一 房市场化改革的开启，成为中国房地产发展史上 阶段更大的调控压力”的怪圈。中国房地产业发 的重要转折点。依靠房地产业的蓬勃发展，中国 展不是自然发展型，而是典型的外力推动型， 避免了亚洲金融风暴的巨大冲击，也推动了中国 1997 年以来，三次外力推动中国房地产支柱产业 城市化的快速发展。不过，在这个文件中，仍强调 地位的形成，并促进了我国房地产发展“怪圈”现 尽量满足大多数民众的住房需求，逐步实行住房 象的产生。打破房地产发展“怪圈”，需要不断深 分配货币化，建立和完善以经济适用住房为主的 化改革加以解决。 多层次城镇住房供应体系。巧合的是，亚洲金融 一、三次外力推动下中国房地产支柱产业地 危机的导火索之一就是房地产的过度投机，而中 位的形成 国抵御亚洲金融危机的主要力量也是刚刚市场 （一）1997 年亚洲金融危机推动中国房地产 化的房地产业。 业快速发展 （二）2003 年上半年“非典”疫情的爆发助推 中国房地产业的快速发展始于1998 年。而 房地产支柱产业地位的形成 在 1997 年，中国经济出现通货紧缩，也是在这一 进入21 世纪后，我国房地产市场出现供需 年，亚洲金融危机爆发。我国外贸出口增长速度 两旺的局面，大规模开发建设、销售量迅速上升、 大幅回落，外资流入总量迅速减少，经济增速减 居民住房条件得到有效改善、对国民经济的贡献 缓迹象显现。在此背景下，政府寄希望房地产业 显著提高。房地产业的高产业关联性、强经济带 承担挽救地方财政、拉动内需、推动改革的使命。 动力，促使其成为国民经济的支柱产业。但2003 1998 年7 月3 日，国务院颁布《国务院关于进一 年春节后，突如其来的“非典”疫情改变了经济形 步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》 势，也影响到了房地产市场。“非典”疫情的爆发 收稿日期：2011－07－10 作者简介： 葛 扬，男，南京大学经济学院、南京大学长江三角洲经济社会发展研究中心教授、博士生导师。 - 35 - 经济纵横·2011 年第10 期 对房地产投资与需求增长形成相当明显的短期 房价，政府在保障合理需求的基础上，相应出台 冲击。“非典”后，为消除其对经济的影响，通过加 了组合调控政策。［1］ 大对房地产的投资来拉动内需、振兴经济再次成 在上述背景下，房地产业在很短的时间内成 为当务之急。同年8 月12 日，国务院颁布《国务 为国民经济的主导产业和支柱产业。房地产业的 院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》 快速增长直接拉动上下游产业的快速增长，促进 （简称“18 号文”），与1998 年“2