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2011年上半年房地产市场综述 一、上半年与房地产有关的政策和数据 （一）政策 1、1月21日《国有土地上房屋征收与补偿条例》公布上海重庆开征房产税从1月28日起对上海居民家庭新购第二套及以上住房和非上海居民家庭的新购住房征收房产税，税率因房价高低分别暂定为0.6%和0.4%。对上海居民家庭给予人均60平方米的免税住房面积(住房建筑面积)扣除。即：对居民家庭新购且属于第二套及以上住房的，合并计算的家庭全部住房面积人均不超过60平方米(含60平方米)的，其新购的住房暂免征收房产税；人均超过60平方米的，对属新购住房超出部分的面积，按规定计算征收房产税。重庆从1月28日开始向个人房产征收房产税，重庆主城九区内存量增量独栋别墅、新购高档商品房、外地炒房客在重庆购第二套房，将被征收房产税，其税率为0.5-1.2%。《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号，以下简称国发10号文件）2月24日，国务院副总理李克强强调，今年保障性安居工程建设1000万套是硬任务住建部发布了《国有土地上房屋征收评估办法》负责房地产价格评估的机构由被征收人协商选定；征收房屋的价值将完全按照类似房地产的市场价格，不再综合政府定期公布的房地产市场价格。2003年12月1日原建设部发布的《城市房屋拆迁估价指导意见》同时废止。经济学家座谈会宏观政策新思路——相对紧缩、定向宽松。 第一是针对中小企业融资。第二，针对地方政府融资平台的现金流压力，允许地方政府投融资平台公司发行企业债券，筹措的资金优先用于保障性住房建设。第三是针对汽车产业政策。 分析：这意味短期内针对房地产业的货币政策不会放松，那么房价还有下降空间。 12、大型金融机构存准率上半年提高6次达到21.5%，利率提高3次，一年期存款利率为3.50%。 分析：6月份 CPI同比上涨6.4%，创下最近三年的新高。国家统计局数据，6月份全国70个大中城市新建住宅销售价格(不含保障性住房) 环比下降的城市有12个，持平的城市有14个，其余44个城市则小幅上涨。同比涨幅下降的只有三个，多数城市房价仍在上涨，其中二三线城市涨幅已经超过北京、上海等一线城市。由于重点城市实施住房限购政策，投资投机性需求正向二三线城市转移。至4月11日， 84家房地产上市公司公布了2010年年报经营性现金流量净额为-705.9亿元，同比大减1150亿元。 2010年6月-2011年6月青岛市新房月度成交量走势图 ? 2010年5月-2011年5月青岛市新房价同比、环比增幅走势 2011年1-6月青岛市新房共成交39326，同比增长了3.5%。上半年新房成交面积382万平方米，同比增加了4%。中国指数研究院青岛分院数据，6月份青岛新房成交均价为9554元/平方米，环比涨0.4%。根据百城价格指数统计，自去年12月份以来，青岛住宅均价一直处于平稳状态，在9500元/平方米左右小幅震荡，半年来涨幅仅为49元/平方米。国家统计局数据，6月份青岛市新建住宅价格环比上涨0.2%，同比上涨4.6%，二手住宅价格环比上涨0.0%，同比上涨3.1%。 青岛市的新房供应量暴涨。7月3日，全市在售新房共计94301套。这样的市场供应量仅次于北京，比深圳、广州、上海等一线城市还要多。 土地市场方面，上半年七区共推出土地149宗，去年同期推出179宗土地，建筑用地面积495.15万平方米，较去年同期的949.76万平方米下跌了33.99%。规划建筑面积783.06，同比下跌29.64%。 三、市场分析 ?? （一）上半年宏观经济增速下降，通胀明显，下半年抑制通胀为政策出发点，紧缩政策将导致房地产业发展受限。 1、上半年世界经济继续弱式复苏，发达国家经济复苏再度放缓，通胀压力开始增大；新兴市场国家在高通胀背景下经济增速趋于降低，而通胀压力则持续处于高位；年初大宗商品价格快速上行，5-6月由于发达国家经济复苏放缓，新兴市场国家高通胀下经济增速下滑，市场才出现调整。预计下半年世界经济将继续调整，我国外贸第一伙伴——美国下半年经济增速将进一步放缓。?? 2、受消费刺激政策退出与房地产市场调控的影响，我国GDP增速连续两个季度放缓。同时，国内制造业PMI数据连续三个月放缓，其内部分项指标显示国内经济增长减速的态势可能延续到三季度。但经济增速放缓主要是政策主动调控的结果，投资和进口等数据仍然强劲，这也表明国内经济增长的内生动力仍然充足。预计在今年四季度随着物价涨幅的回落和政策收紧力度的减轻，经济增速将启稳回升，下半年经济“硬着陆”的风险很小。?? （二）如果房地产调控政策不放松，房价将逐步下跌。 1、青岛新房供应量创近年新高，销售速度减缓，降价成为必然选择。 2008-2010年，青岛新房的年供应量在5万套左右。目前青岛在售新房为9