万科融资背后：资金战略抑或目标转向？.pdfVIP

21 世纪经济报道/2005 年/7 月/21 日/第031 版 城市与地产 万科融资背后：资金战略抑或目标转向？ 见习记者 徐广蓉 醉翁之意不在酒，万科这次上演的与RZP 的合作似乎也另有它想。有消息人士透露，万科在 此期间，频频与深国投董事长李南峰见面，开始了与沃尔玛的眉目传情。 以融资方式多样见长的万科又一次与国际资本牵手。 7 月8 日，万科发布公告称，万科与新加坡政府产业投资有限公司GIC(新加坡政府产业投资 有限公司) 的附属公司新加坡 RZP(RecoZiyangPteLtd)公司共同投资成立了一家中外合资投资公 司，暂定名为“万科星地产投资有限公司”，该公司将通过设立项目公司或投资项目公司股权的 方式在中国境内进行房地产项目投资。 公告显示，万科星地产投资有限公司的经营期限为30 年，注册资本 1 亿美元，其中万科和 RZP 各占50%股份。 融资背后，是万科再玩娴熟的资金战略抑或开发目标转向？ 资金链条 “如果企业表示资金非常充裕，其发展的速度肯定有问题。”接受记者专访的万科集团副总 裁刘爱明表示，快速发展中的万科对融资的要求是“适度从紧”。 资本负债不超出企业财务能力和预算范围，是万科一贯稳健的财务政策。万科财务总监王文 金指出，“目前万科整个债务结构中银行贷款占1 ／3，长期债券、信托、境外融资占2 ／3，第一 季度报告中资产负债率63%，这是一个合理的数字。” 万科对融资的大胆尝试也正是建立在 60%左右资产负债率的适度从紧的资本战略上。“资产 负债率控制在较低水平，融资的风险就不会太大。”刘爱明这样认为。 同时，政府收缩贷款的新政对万科影响甚微。中国农业银行深圳分行地王支行行长王晓军指 出，“银行对万科的授信额度非常高，农行给万科46.9 亿授信额度，万科只用了一小部分。”实际 上，去年各大银行为万科提供了高达104 亿的信贷额度，万科仅使用了其中的44 亿。“万科在任 何城市开发项目，贷款都不成问题。” 另一方面，万科也表现出了巨大的融资能力，频频试水信托产品，在新华信托为大梅沙项目 4.6 亿元的“集合资金信托计划”之后，其由农行担保的一共 4 亿元的广州南湖、黄埔项目的信 托产品，也开始悄然启动。之前的2004 年，万科已经通过第二次可转债融资 19.9 亿，成为第一 家连续两次发行可转债的企业。 此次与RZP 的合作，“是万科真正意义上的国际融资。”招商证券房地产分析师余志勇分析， “与借款不同，此项与强大资金的合作，令万科综合实力增强，抗风险能力得到提高。” 显然，这次与RZP 的合作与万科融资风险控制需要同步而行。 从GIC 到HI( 国际专业房地产投资银行) ，再到信托、二次可转债，不难发现，万科在为全国 扩张打造一条坚韧的资金链条。 战略还是机会主义？ 缺钱不是主要原因，万科每次融资的尝试，似乎都有“旁白”。 不久前，万科与德国HI 签约，用FDI 的形式股权换融资，获得3500 万美元实际贷款，钟情 于央企房地产业务重组的郁亮一语道破万科用意，“与外资结盟，才有身份去参与央企重组。” 醉翁之意不在酒？万科这次上演的与RZP 的合作似乎也另有它想。有消息人士透露，万科在 此期间，频频与深国投董事长李南峰见面，开始了与沃尔玛的眉目传情。 第1 页 共2 页 万科会否以此为契机，投入与沃尔玛“订单地产”形式的商业地产运作？ 不难发现，本次合作方RZP 的母公司GIC 是全球最大的基金管理公司之一，基金总规模逾 1000 亿美元，在全球超过25 个国家拥有 120 多处资产，主要包括办公楼、购物中心、住宅、工 业地产及酒店等。 “他们有调动几百亿美金的实力。”刘爱明介绍。 “万科在中国是数一数二的企业，但是与国际资本相比资金实力还很弱，单纯做住宅的战略 也是因为资本实力单薄，抗风险能力不够，不敢冒进。”余志勇分析，“但商业地产利润丰厚，回 报现金流稳定，万科与有实力的外国投资公司合作之后，进入该领域是有可能的。” 而在刘爱明眼中，做专业化的住宅产品是万科经历教训以后探索出来的一条“低风险高收益” 的适合中国房地产企业发展的道路。刘强调，万科十年规划的专业化战略不会改变。 但