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《房地产估价》复习题及答案（供参考） 一、单项选择题50+80/(1+1%)^8 3、有一宗前后临街的矩形宗地，总深度27ｍ，前街路线价为2000元／m2，后街路线价为1000元／m2，若按重叠价值法估价，则前街影响深度为（ D ）。 Ａ、9； B、13.5; Ｃ、15；Ｄ、18 前街影响深度=前街路线价/（前街路线价+后街路线价）×总深度 4、有一空置写字楼，目前不仅无收益，而且要缴纳房产税等，其收益价格估算可采用（A）。 Ａ、类似写字楼的客观收益；Ｂ、市场比较法； Ｃ、该写字楼的实际收益；Ｄ、无法估算 5、在建筑物折旧中，产生超额持有成本的原因是（ B ）。 Ａ、功能缺乏；Ｂ、功能过剩；Ｃ、修复时间较长；Ｄ、修复时间较短 6、路线价法估价的第二个步骤为（ A ）。 Ａ、设定标准深度； Ｂ、选取标准临街宗地； Ｃ、编制深度百分率表； Ｄ、划分路线价区段 7、某估价事务所在1998年6月20日至7月20日评估了一宗房地产于1998年6月30日的价格。之后，有关方面对其估价结果有异议。现在若要求你重新估价以证明该估价 结果是否真实，则重新估价的估价时点应为（ A ）。 Ａ、1998年6月30日； Ｂ、现在； Ｃ、重新估价的作业日期； Ｄ、要求重新估价的委托方指定的日期 8、将房地产称为物业的国家或地区是（ D ）。 Ａ、法国；Ｂ、意大利；Ｃ、日本；Ｄ、香港 9、下列房地产中，哪一项存在替代关系？（ C） Ａ、经济适用住房与高级别墅；Ｂ、住宅与其配套的商业房地产 Ｃ、宾馆与写字楼； Ｄ、大城市郊区的住宅与高速公路收费 10、在净收益每年不变且持续无限年的净收益流模式下，资本化率（A ）。 Ａ、等于报酬率；Ｂ、大于报酬率；Ｃ、小于报酬率；Ｄ、无法知道 11、购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款常数是6％，自有资本要求的资本化率为9％，则该类房地产的资本化率为（ B ）％。 Ａ、6； Ｂ、6.9；Ｃ、8.8；Ｄ、９ 计算过程：70%*6%+(1-70%)*9% 12、住宅与其配套的商业、娱乐房地产之间的关系是（ B ）。 Ａ、替代关系；Ｂ、互补关系；Ｃ、附属关系；Ｄ、没有关系 13、基本完好房的成新率为（D ）。 Ａ、十、九成新；Ｂ、九、八成新；Ｃ、八、七成新；Ｄ、七、六成新 我国现行房屋的完损等级分为五类：完好房，成新率为十、九、八成；基本完好房，成新率为七、六成；一般损坏房为五、四成；严重损坏房及危险房的成新率为三成以下。 14、某写字楼预计持有两年后出售，持有期的净收益每年216万元，出售时的价格为 5616万元，报酬率为8％，则该写字楼目前的收益价格为（ B ）。 Ａ、4858； B、5200；Ｃ、2700； D、6264 根据净收益每年不变的预知未来若干年后的价格公式： Ｖ＝a／r×［１－１／（１＋r）］＋Ｖｔ／（１＋r）＝／％ ×［－／（＋％）］＋／（１＋％）＝（万元） 12/(8%-2%)-7/(8%-1%) 16、评估城市商业街道两侧的土地价格，最适合的估价方法是（C）。 Ａ、市场法；Ｂ、收益法；Ｃ、路线价法；Ｄ、假设开发法 17、在用路线价法估价中设定的标准深度，通常是路线价区段内临街各宗土地深度的 （D）。 Ａ、算术平均数；Ｂ、中位数；Ｃ、加权平均数；Ｄ、众数 18、预计某宗房地产未来第一年的净收益为18万元，此后各年的净收益会在上一年的 基础上增加１万元，该类房地产的资本化率为8％，该房地产的价格为（C）万元。 Ａ、225.00；Ｂ、237.50；Ｃ、381.25；D、395.83 净收益按等差级数递增的公式，式中，a为第一年净收益，b为净收益逐年递增的数额，r为资本化率。 19、经济学中的均衡原理可以帮助我们确定房地产的（ C）。 Ａ、最佳用途和最佳规模；Ｂ、最佳集约度； Ｃ、最佳规模和最佳集约度；Ｄ、最佳用途 均衡原理是以房地产内部各构成要素的组合是否均衡，来判定是否为最高最佳使用。它也可以帮助确定最佳集约度和最佳规模。以建筑物与土地的组合来讲，建筑物与土地比较，如果规模过大或过小，或者档次过高或过低，则建筑物与土地的组合不是均衡状态，该房地产的效用便不能得到有效发挥，从而会降低该房地产的价值。 20、投资利润率的计算公式是（ A ）。 Ａ、开发利润／（土地取得成本＋开发成本＋管理费用） Ｂ、开发利润／（土地取得成本＋开发成本） Ｃ、开发利润／（土地取得成本＋开发成本＋投资费用） Ｄ、开发利润／开发完成后的房地产价值 21、下列哪种房地产不是按经营使用方式来划分的类型？（ C ） A、出租的房地产; Ｂ、自用的房地产；Ｃ、餐饮的房地产；Ｄ、营业的房地产 房地产按经营使用方式分为：销售的房地产、出租的房地产、营业的房地产和自用的房地产。 22、现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约