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实物期权理论在房地产企业战略投资中的应用研究 彭俊 武汉理工大学土木工程与建筑学院，湖北武汉（430070 ） E-mail：penpai@ 摘 要：本文从实物期权视角对房地产企业核心竞争力的战略投资进行分析和研究；构建了 企业战略投资的实物期权分析框架，并提出了实施分析的基本步骤，为企业进行战略投资提 供了一个新的视角和思维方式。 关键词：实物期权，核心竞争力，战略投资 1．房地产企业战略投资和实物期权理论 企业战略投资是企业致力于获得持续盈利能力的投资行为。战略投资着眼于企业核心竞 争力的建立和开发，着眼于企业的未来。企业必须投入足够的资源来建立长期可持续发展的 核心竞争能力，要愿意牺牲眼前的利益来换取长远利益。就房地产企业而言，其竞争力主要 可以从土地资源、资本规模与资金的运营能力、开发经营能力、发展潜力四个方面来进行评 价，其中，开发经营能力是房地产企业的核心竞争力。从战略投资的角度来讲，在房地产开 发投资当中，需要不断提高企业的开发经营能力，增强企业发展的竞争力，而战略投资一个 主要特征是需要发现和实验。在房地产投资中，常常会有投资的不可逆性、投资的不确定性， 以及面对激烈的市场竞争，从而必须对战略投资进行管理，以确保投资的安全和赢利。 实物期权理论是在金融期权理论基础上发展起来的一种处理不确定性条件下投资的实 用理论，近些年以来成为国内外研究的热点。实物期权分析是一种在不确定情况下进行的探 索方法，房地产企业可以用其来协调竞争力的开发和探索之间的关系。根据战略投资的观点， 在特里杰奥吉斯[1] （Trigeogis,1996 ）期权分类的基础上，把房地产战略投资与实物期权对应 起来如图 1 所示。房地产企业发展的方向如果是清晰明确的，企业的战略投资只要在于不断 挖掘和巩固企业核心竞争力的投资。在企业未来发展方向变得不确定时，企业需要在探索方 面支付成本。实物期权理论可以度量不确定下的灵活性价值，企业可以运用实物期权分析减 少探索可能带来的损失。在房地产企业认知不变的情况下，企业只要运用营运期权来获得灵 活性价值，进行开发核心竞争力的战略投资；为了探索房地产企业新的认知，企业需要设定 和购买增长期权，如果增长期权符合企业发展方向，企业会选择执行增长期权，如果增长期 权并未获得理想的绩效，企业会选择放弃增长期权的进一步执行；当房地产企业发现原有的 企业认知已经无法适应企业的生存环境时，企业会执行转换期权，调整企业资源和组织的整 合方式，转向新的企业认知和核心竞争力。当项目前景不符预期或者风险加大的情况发生时， 企业可以直接放弃投资，执行放弃期权。 - 1 - 扩张期权 增长期权 收缩期权 运营期权 停启期权 简单战略期权 转换期权 延迟期权 放弃期权 图1 战略投资与实物期权 2 ．房地产企业核心竞争力的战略投资分析 企业的核心竞争力是指企业在给定的战略资源的背景下，企业在能力集合中动态选择的 最优能力。在不确定环境中，基于核心竞争力的战略投资具有不可逆性、不确定性和战略灵 活性。在实物期权的视角下核心竞争力可视为企业在不确定背景下基于组织和技术的战略期 权。房地产企业核心竞争力是企业在长期的生产实践中积累的能力，它是企业各种能力要素 按照一定的关系连接而成的偶合体，包括企业认知、技术竞争力、组织竞争力三要素，以企 业多种资源（人力资源、企业文化、企业公共关系、垄断或独占资源等）和过程为载体，不 断动态发展。在房地产企业