2008深圳佳宁娜购物大道招商执行方案.docVIP

佳宁娜购物大道 招 商 执 行 方 案 二OO八年七月 （修正版） 前 言 招商是商业地产收益的实现形式，一个商业地产项目运作成功与否，关键在于能否按计划、优质的实现招商目标。因此，对于商业地产商来说，掌握地产商业的招商特性，有利于商业地产项目运作成功。招商的成败关系到项目能否顺利开业，优质的主力商户是项目长久发展的中流砥柱。随着商业地产的发展，招商工作的重要性将进一步提升。我们认为，一个商业项目真正的成功是项目日后持续稳定发展，且逐步繁荣，而统一招商就是为项目后期的繁荣奠定坚实的基石。 我们积极地为本项目寻求最佳的赢利模式与整体招商实战策略，力争使本项目实现经济效益、品牌效益和社会效益“三赢”！以及将项目持续做旺，实现项目赢利的持久化和最大化！ 目 录 第一部分 招商总体原则 第二部分 招商实施计划及策略 第三部分 招商难点分析 第四部分 招商管理 第五部分 租金及招商政策 第一部分 招商总体原则 一、招商总体原则： 主力店、品牌店引入 主力店、品牌商户的进驻能有效提升项目的品位、吸引消费人流和提供稳定的租金收入，越多知名品牌商户进驻，项目形象越佳，使佳宁娜购物大道在益阳迅速树立起知名度，可谓未开先红。 品牌商户的进驻，一方面对消费的核心——消费者形成吸引力，另一方面，知名商户的形象也能使商场的形象更加深化。 同业差异、异业互补 同业差异就是市场不能盲目招同一品类的店进入，如果引进商户过于重叠，在经营上将造成竞争的激烈，也有损项目整体的经营特色。异业互补的目的就是满足顾客消费的选择权，并能让顾客身心体验化，提高其消费兴趣与欲望。譬如洗浴中心同KTV因为经营特色有异，可以互补。 引进商家档次风格符合项目总体需求 适当铺位预留 图示： 第二部分 招商实施计划及策略 一、招商总体安排： 1、招商目标： 佳宁娜购物大道的招商不只是简单解决商家进场经营的问题，而是挑选优质商家并进行合理的业态安排组合以促进持续旺场,通过对招商的成功实现，带动投资者对前景的信心和保障，进而推动项目的销售和回款。我们把目标商家分为以下三个部分： 招商范围（对象）： 餐饮类：美食城（中式酒楼）、（地域）特色美食、西餐厅（日式、韩式）、中式快餐、 西式快餐、咖啡厅/棋牌茶楼、面包房、水果捞/冰淇淋吧 休闲娱乐类：夜总会、量贩KTV、酒吧、美容院、SPA水疗、足浴、网吧、桌球馆 商业服务配套：美发厅、药店、洗衣房、鲜花店、茶叶+烟酒店、社区超市+水果超 市、邮局、旅行社、银行、电信/移动营业厅 名品购物： 名品天地：品牌服饰、美容产品专业店、化妆、珠宝、礼品、饰品 家居天地：家居饰品、床上用品、工艺 儿童天地：儿童摄影、亲子家园、幼儿培训、童装、童玩 3、招商对象的筛选： 通过四个主要步骤，我们能够更加明确的认清我们的目标招商对象，并通过全方位的评估选取最适合的商家，从而实现招商对项目运作的最大化价值。 筛选标准： 然后将客户类别进行重要性排序，有利于制定具有针对性的总体营销思路。 二、招商团队建设： 1、组织架构： 2、人员编制： ◆招商经理：1人 ◆经理助理：2人 ◆招商员：5人 ◆招商文员：1人 共计：9人 3、部门职责： 根据项目定位、规划布局，拟订招商策略及实施方案； 组织、安排招商相关的在职岗位培训及测评、人员调整； 根据市场情况制订招商策略，并根据招商情况及时调整； 收集、整理品牌、商家资料，建立储备商源库，并及时更新； 协助编制招商物料，制订、提报招商广告投放计划、方案； 全面掌控招商进度，根据项目整体定位和布局，按时完成招商任务； 做好市场调查，及时掌握竞争对手、重要商家和相关行业信息，并向公司领导反馈； 项目整体运营，完成清退商铺的补充招商； 根据项目发展战略，完成对已售商铺的返租、招商工作； 规范公共区域的统一经营管理工作，充分发挥场地价值，有计划组织商家促销； 负责项目公共区域及建筑物附添广告位的规划、租赁； 负责已租赁商户应缴款项的催缴工作。 4、团队管理： 4.1 招商团队的组织 按照全员招商的概念划分 专业招商组：招商部全体人员 重点大客户组：招商经理、项目总监或公司高层 外围招商组：以开发商、销售公司为主的全体公司员工 按照业态划分 餐饮娱乐类招商组、品牌店招商组 按照地域划分 益阳本地招商组、长沙招商组 以上各组的的划分并不是完全的分离，而是有机的结合，应该根据实际情况执行。 4.2 招商团队的管理 建立客户登记和档案制度 建立客户拜访、回访制度 建立客户联谊和推介制度 建立系统的管理表格 客户资源表 意向商家登记表