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陈杰：中国公共住房政策概览 中国公共住房政策概览 2010年10月09日10:32 来源：思想库 作者：陈杰 浏览： 227 中国在1978年由邓小平直接发起的住房制度改革，历经20年的曲折探索，终于在1998 年完成了从福利分房制度到商品住房制度的根本性转变。住房不再由政府无偿分配后，因为 有利可图，投资热情被空前激发，住房供应不再成为中国城市的老大难题，如1978年之前 我国城镇年均住宅竣工面积仅有0.18亿平方米，1978-1987年间年均为1.3亿平方米， 1988-1998年间年均为2.9亿平方米，1999年-2009年中则达到6.13亿平方米(含非商品住 宅)，达到历史最高水平。这10年间光由开发商提供的商品住宅就累计达到3900万套，解 决了1亿多人的居住问题。住房总体上不再短缺，2009年底城镇住宅存量面积达到131亿 平方米，城镇人均住房建筑面积超过28平方米，是1978年的4.2倍。 然而住房成为商品化后，也随之带来一系列问题。作为一个新兴的市场，住宅价格难以 抑制的持续高涨，远远高于同期收入增幅。自1998年之后，中国城市房价收入比居高不下， 始终在10以上(90平方米商品住宅总价与城镇家庭年可支配收入的比值)，中低收入家庭对 商品住宅的承受能力更加脆弱。事实上，中国政府在90年代的房改当中就意识到中低收入 家庭的住房问题是不能完全用市场来解决，也采取了多种办法去力图缓解这部分人群的住房 困难。然而由于中国政府对经济增长的需求非常强烈，把住宅房地产看作一个产业和经济增 长来源的考量往往压过实现“居者有其屋”的社会民生政策诉求，住房保障在大多数时间是 被忽视或远排在经济发展政策之后。 尽管这样，中国还是初步建立起一套覆盖一定城镇居民范围公共住房政策体系。中国公 共住房政策总体上可以分为三个组成部分：一、经济适用房;二、廉租房;三、公共租赁房。 一、经济适用房 1991年国务院在《关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》中提出要“大 力发展经济实用的商品房，优先解决无房户和住房困难户的住房问题”,是第一次在政府文 件中出现跟经济适用房相似的字眼，也确立下了日后经济适用房的基本内涵。到了1994年， 由建设部、国务院房改领导小组、财政部联合发布的《城镇经济适用住房建设管理办法》提 出，要“建立以中低收入家庭为对象，具有社会保障性质的经济适用住房供应体系”。该《办 法》要求，经济适用房的价格按建设成本确定，以微利价出售，只售不租。其成本价由7 项因素(征地拆迁费、勘察设计费、配套费、建安费、管理费、贷款利息、5%以内的利润) 构成。出售经济适用房实行政府指导价，其售价由市、县人民政府根据以上几项因素综合确 定，并定期公布。这些要求成了日后建设经济适用房的基本原则。但当时开发商还没兴起， 经济适用房基本都由政府行政部门出资和组织建设[1]。 1998年7月标志性房改文件(《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设 的通知》国发[1998]23号文)中提出“建立和完善以经济适用房为主的住房供应体系”，但 这个“供应主体”除了个别地区热情很高，绝大多数地方从来就没有实现过。 2003年8月《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(国发[2003]18号文) 中，经济适用房由“住房供应主体”改为“具有保障性质的政策性商品住房”，而“住房供 应主体”被商品房所替代。这个改变被认为是中国住房制度最终迈入市场化阶段的标志。此 文出台后，各地经济适用房供应量开始止步不前，甚至连年递减。即使有限的经济适用房， 由于把政策性住房和商品住房混淆在一起，[2]界限模糊，实践中各地方各行其是，实际很 难有保障作用。 多年混乱后，2007年5月，在中国住房保障制度建设中具有里程碑意义的《国务院关 于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发[2007]24号文)再度强调经济适用房的 作用，并明确规定，“经济适用住房供应对象为城市低收入住房困难家庭”，并提出经济适 用房购买者只拥有有限产权，这相对划清了经济适用房与商品房之间的界限。[3] 纵观1999-2008年，中国累计销售经济适用房3.5亿平方米，占同期商品化住宅比例为 7.82%，但总体上无论自身销售面积还是占商品住宅的比重都呈逐年下降趋势。 经济适用房目前在中国还存在很多争论。焦点之一在于，经济适用房制度的重心到底是放在 “保障性”——定向供应困难对象的福利品，还是“经济性”——低价微利的商品，仍然没 有得