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物业管理 培训课件1 目 录 物业的概念 物业管理的概念 物业管理的主要内容 住宅小区物业管理 物业的概念 不动产 依自然属性或法律规定不可移动的土地、土地定着物、与土地尚未脱离的土地生成物、因自然或者人力添附于土地并且不能分离的他物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益 房地产 可开发的土地及其地上定着物、建筑物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益 物业 正在使用中和已经可以投入使用的各类建筑物及附属设备、配套设施、相关场地等组成的单宗房地产以及依托于该实体上的权益 房地产一词的使用贯穿于房屋从开发、营销到使用、管理的全过程；不动产强调的是它的不便于移动性；物业则侧重于使用、服务和管理角度 物业的概念 正在使用中和已经可以投入使用的各类建筑物及附属设备、配套设施、相关场地等组成的单宗房地产以及依托于该实体上的权益 各类建筑物可以是住宅小区的房屋，也可以是写字楼、商业大厦、综合商住楼宇、公寓、别墅、工业厂房、仓库、体育场馆等 配套设施、设备，如市政设施、文化娱乐设施、交通设施等 场地，是指庭院、场地、道路等 物业管理的概念 物业管理 是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动 从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格，具有一定的资质 应当按照业主和物业服务企业签订的《物业服务合同》实施 物业管理的概念 物业管理的特征 覆盖面广 服务性强——服务是物业管理的根本属性 专业性强 需要多方面的专业人才 业主处于主导地位 业主是物业的主人 物业管理与社区管理相结合 物业管理的主要内容 物业管理的主要内容 物业的接管验收 物业管理方案和制度的制定 客户管理服务 房屋建筑及附属设备设施的维修养护管理服务 安全服务 环境保洁与绿化管理 综合经营服务 物业管理的主要内容 物业管理的早期介入与前期物业管理 物业管理的早期介入：在接管物业之前就参与物业的规划、设计和建设，从物业管理服务的角度提出意见和建议，以使建成后的物业能满足业主或使用人的要求 前期物业管理：在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业实施的物业管理 此时签订《前期物业服务合同》 物业管理的主要内容 物业管理的过程 签订物业服务合同 或前期物业服务合同 验收接管物业 履行服务合同 中止合同、做好交接 物业管理的主要内容 物业管理的基本原则 权责分明原则 业主主导原则 服务第一原则 统一管理原则 专业高效原则 收费合理原则 公平竞争原则 依法行事原则 物业管理的主要内容 物业管理的服务质量标准 建设部制定的《全国物业管理示范住宅小区（大厦、工业区）标准及评分细则》 中国物业管理协会制定的《普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）》 国家行政管理部门和地方政府制定的其他服务质量要求 业主与物业管理企业约定的服务质量标准 住宅小区物业管理 住宅小区的构成与特点 住宅是提供人类居住的人造空间，是否具有居住功能是划分房屋是住宅与非住宅的一个根本性标志 城市居民的居住生活聚居地成为居住区 居住区分级控制规模 人口规模 居住区 小区 组团 户数（户） 10000~16000 3000~5000 300~1000 人口 30000~50000 10000~15000 1000~3000 住宅小区的居住设施主要是指小区居民居住的房屋及与之相配套的供电、供水、供气、小水、消防等设备，也包括小区内公共用房及配套的公共设施 住宅小区物业管理 房屋及产权 房屋是供人们生产、居住或者作其它用途的建筑物的总称。人们对房屋的产权所有是经国家权利机构确认、保护的一种财产绝对权。 产权是对特定物的直接使用、支配、管理、享有利益并排除他人干涉的权利，包括对财产的终极所有权、经营权、收益权、转让权等权利。 共有产权人对共有房屋客体按照各自的份额享有各自的权利或义务。 异产毗连房屋，即结构相连或具有共有、共用设备和附属建筑而为不同产权主体共有的房屋。异产毗连房屋使用不当造成的损坏，由产权人负责。 住宅小区物业管理 房屋及产权 当一幢建筑物因所有者不同而被区分为数个部分时，其中有专有部分，也有共有部分，这种在专有部分基础上的所有权，称为建筑物的区分所有权。被区分的所有权为专有部分，不