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房地产法律 登记簿的推定效力仅及于权利客体而不及于事实 ———析郑某诉吴某财产权属案 王忠 北京市房地产法学会常务理事 一、基本案情 2002 年 11 月15 日，吴某出具一份授权委 2002 年 11 月15 日，郑某（甲方）与吴某（乙 托书,授权委托郑某负责出租、使用和管理授权 方）签订了一份协议书。其内容为，甲、乙双方经 人名下的A 公寓底商1A、1B，有权签署与该物业 协商，就目前在乙方名下的诉争A 公寓底商1A、 出租、使用和管理有关的合同文件，并负责收取 1B 的房产权属及使用事宜一致同意并 认以下 租金、使用费等收益。 内容：(一)A 公寓底商 1A、1B 系甲方的住房，但 另查明，2000 年9 月5 日，吴某 （乙方，买 由于甲方尚未取得北京市户口，故使用乙方名义 方）与某开发商（甲方，卖方）签订了《某市内销商 购房，而实际购房付款均为甲方付款，现该房由 品房预售契约》（以下简称预售契约）。主要内容 甲方管理使用。(二)鉴于上述情况，乙方对该房 为：乙方自愿购买甲方开发的A 公寓 1A、1B 底 产不具有实际产权和使用权，也不对该房产承担 商，建筑面积为642.03 平方米，预售房价为每建 任何风险及法律责任，不承担该房产发生的任何 筑平方米12000 元，总价款为7704360 元。付款 费用；乙方不得擅自将该房产处置、转让、设置抵 ： ， 方式为 2000 年 8 月 31 日交付定金 2 元 押或担保；不得就该房产向甲方提出任何权利主 2000 年9 月5 日交付首期房款 1524360 元，乙 张。(三)甲方对上述房产享有实际的产权和完全 方向银行申请贷款616 元。之后，吴某与某支行 的使用权（包括收益权），同时，由于上述房产尚 签订了贷款合同，贷款期限从2000 年9 月28 日 在乙方名下，乙方应为甲方出具全权授权书，由 起至2020 年9 月27 日，共20 年，月供43040.37 甲方自用或出租、经营使用该房产，并收取租金 元。 等收益，该收益与乙方无关。甲方在自用或出租、 为证明付款情况，郑某提交了支付全部购房 经营使用该房产中发生的法律问题由甲方承担。 款发票的原件、某支行的 蓄存款存折原件（户 公告方式和纯招标方式等，都是 图通过完善土 行为进行控制。 地出让方式而制约市场的炒作行为。 第二，约束地方政府卖地的冲动。规范和完 四、建议 善土地征收的补偿和安置规则，规范和完善土地 要保持地价和房价的稳定增长，需要不断完 出让金的收缴和使用规则，通过减少买地卖地的 善市场机制，也要不断提升政府的调控能力。当 利益空间从根源上来降低政府卖地的冲动。 前特别要关注以下几个问题： 第三，引导住房投资和消费合理化。拓展和 第一，严控土地投机。通过制定土地出让前、 引导民众的投资渠道，同时除了要对购房进行一 后的有效规制办法，以及对包括招投标的条件、 定直接和间接限制以外，对存量的空置房和闲置 方式，签订合同后的付款、投资进度和后续使用 住房也要建立市场流动的奖惩机制。 等严格监管程序等，对土地倒买倒卖、乱占滥用 齐婧/ 责任编辑 282011.6 上半月刊·综合版 房地产法律 名为吴某）和吴某的身份证原件，用于证明郑某 合。 支