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业委会对公民社会形成与发展的影响力 ——小区自治与自管小区物业 作者：广东省华南和谐社区发展中心主任、 广州丰景大厦业委会主任周活宁 丰景大厦是目前国内屈指可数的由业主大会授权业委会自行管 理小区物业的小区；小区亦曾经历由开发商指定物业公司进行管理的 阶段。六年前，因为小区成立了业主大会和选出了业委会，物业公司 黯然撤离，从此，业委会开始实行自主管理小区物业至今。 小区简况 小区位于广州市越秀区五羊新城，建成于 1999 年，28 层单体楼 商品房，每层 8 户，合共可住约 220 多户，业主以自住为主，少数 业主出租。 小区物业管理与业委会成立 1999 年2004 年 10 月，小区由开发商指定的物业公司管理小 区物业。其间物业公司利用收取物业管理费，代收代支水电费以及收 取车辆停泊费等公共收益的机会，从中获取非法所得约 80 多万元， 至 2004 年 10 月事发后逃逸。 在后来业委会追索物业公司的有关民事诉讼中，尽管该物业公司 有上庭应诉，但败诉后最终以提前撤走公司全部资产的方式而逃脱退 赃责任。 1 2004 年 8 月，小区成立首届业主大会，选出首届业主委员会； 2004 年 11 月 1 日业委会在原物业公司逃离小区后接管了物业，实行 业主自主管理；2007 年 8 月业主大会选出第二届业主委员会，任期 5 年，业委会继续自管物业至今。 六年来，业委会自行向社会公开招募各种专业人员组成小区管理 处进行物业维护和共有财产管理（包括共有物业和公共收益积累两大 部分）。 业委会自管物业后，管理处向住户收取的物业管理费从物业公司 管理时期的 1.5 元/平方米降至 1 元/平方米，代收代支水电费无额外 分摊（绝大多数小区有这类分摊），管理处收取的车辆停泊费、共有 物业出租收益以及其他各类收益全部转入小区公共基金，成为小区可 持续发展的维修基金，解决了业主们对小区维修基金需要再分摊的后 顾之忧。 通过今天业委会自管与过去委托物业公司管理相比较，就可以得 出这样一笔帐：全体业主每年减少支付物业管理费等各类费用合共约 20 多万元；由于管理处是代管机构，业委会也是非牟利机构，因此 收支相抵每年还可结余至少 20 多万元，也是属于全体业主共有，这 样一减一增每年业主权益实际比过去增加了 40 多万元。这就是业委 会能够追求社区服务最大化与物业公司奉行商业利益最大化的区别 所在。 小区业委会六年来的实践使广大业主从这种管理模式中尝到了 甜头，赢得了实惠，取得了经验。 2 第一、最大限度减少了物业管理纠纷 过去物业公司管理，那时管理费比现在高出 30%，水电费被额 外多分摊许多、公共部位和设施的收益被物业管理公司悉数拿走，但 管理与服务不到位，公共设备多年失修，业主还常常有被管的感觉， 物业公司常常以停水停电要挟业主，业主与物业公司之间关系紧张， 经常产生纠纷……。现在业主由原来被管的对象变成了小区共有物业 的共同主人，真正有了当家作主的感觉，并从被动转为主动承担起小 区物业的维护责任。物业管理纠纷发生率因此大大降低。小区自治六 年来，全体业主自觉缴交管理费，缴费率达 100%，缴费依时率也达 到 95%以上，达到了国外的水平。 第二、实现了权益共享、责任均负的业主理念 全体业主既分享到共有物业所产生的收益，又共同分担了维护小 区共有物业的费用支出，体现了物业管理费“取之于业主，用之于业 主，节余归业主”的全新理念。业委会将管理费收支和业主权益收支 情况定期公布于众，接受业主查询和监督。小区还成立了一个独立的 监事会，以便在业主大会休会期间监督业委会和管理处的财务工作。 第三、解决了小区物业维护可持续发展的问题 过去小区管理费收取标准由物业公司说