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市场 Market guidance 业主如何当好主角？ —走进上海“业主主导型”物业管理模式 ■ 文/刘生敏 双方共管等突出特点获得了大家的一致 而在更早实行“业主主导型”物业 赞成。 管理模式的杨浦区三湘世纪花城，业主 目前在上海，出现了一种由业主主 值得一提的是，业主大会、业主委 主导的概念则被诠释得更加充分。2005 导的物业管理模式，在其实践过程中既 员会的组织架构是 “业主主导型”物业 年12月，业委会在业主大会的授权下公 解决了小区物业管理 “矛盾多、事故多、 管理模式的重要特点，甚至是 “业主主 开招标方式选聘新物业，在招标文件中 信访多”和政府监管难、压力大的问题， 导型”物业管理模式成败的关键因素。 率先提出物业服务费实行部分包干部分 又为业主与物业服务企业高效合作提供 2009年至2010年初，在徐汇区鑫城 按实结算，打破传统的 “打闷包”的包干 了新思路。 苑，我们进一步充实完善 “业主主导型” 制模式。同时全国首次提出履约保证金 物业管理模式，在为其提供换届改选咨 制度，中标物业服务企业缴纳履约保证 “业主主导型”物业管理模式的实 询服务的过程中，在全市首次提出在业 金十万元上岗；还在招标文件中提出第 践探索 主大会内设立“业主代表大会”“业主 三方专业机构介入评估和审计，解决了 目前在上海的杨浦区雍景苑、闸北 监事会”，并把业主监事会、业主代表大 业主委员会解决专业问题难的问题。 区越秀苑、徐汇区鑫城苑、松江区荣盛 会、业主小组的职责和架构写进鑫城苑 2007年底，小区再次实行公开竞聘 名邸等项目都已经在不同程度上实施 业主大会议事规则，在物业选聘的过程 方式更换物业服务企业，在原实行一项 “业主主导型”物业管理模式。尤其是 中，业主监事会和业主代表大会也的确 按实结算、四项包干的基础上，进一步 模式中小区独立核算、银行账户单列、 发挥了积极作用。 提出了三项包干、两项按实结算的物业 管理费结算模式，即综合服务费、保安 费、保洁费三项服务费实行包干制，设施 设备运行费维护保养维修费和绿化养护 费两项服务费实行按实结算。2009年底 续签合同时将按时结算的项目进一步扩 大到三项按时结算，小区业委会朝真正 意义的酬金制迈进一大步。 2010年底，业委会与物业服务企业 经过协商实行 “定额酬金制”结算模式，