对二手房市场价格影响因素及其健康发展的思考—以武汉二手房地产市场为例.pdfVIP

II颤经：齐·经营之道 摘要：近年来。二手房市场经历着各 也在稳步增加．二手房渐渐成为武汉房 上的高端房源供需比例约为1：0．74左 种政策的伤痛和买卖双方及中介机构的 市的主导。 右。供需比例的失调．一直刺激着房价的 博弈．房价成了房产交易中的敏感区，其 二、影响我国二手房市场价格的因素 升降，且卖方一直站着主导地位，交易过 影响因素复杂多样。如政策、经济环境、供 分析 程很大程度上受制于卖方提出的价格．二 需关系、中介等。中天、创汇等中介的“成 (一)宏观经济政策 手房市场远没有达到买方市场。 批死亡”也给二手房市场的健康发展敲响 一直以来．政府运用各种调控手段控 造成这种情况的根本原因在于．买方 警钟。文章主要从影响二手房价的因素方 制房价．并采取各种措施增加房屋的持有 需求价格和卖方预期严重不对称。卖方往 面出发．探索二手房地产市场健康发展的 成本和流通成本．期望通过加大流通环节 往以一手房为参考．预估待售房产的价 对策。 的税费，减少炒房行为。这种反市场的行 值．提出较高的预期，而买方在面对价格 关键词：二手房市场；政策；价格；因 为．不但增加了二手房购买者的负担．同 较高的一手房．则寄希望于在二手房市场 素：趋势 时对二手房市场健康发展起到了抑制作 上找到低廉的房源．供需双方之间产生了 近年来．武汉的二手房市场异军突起， 用。以营业税为例。不获利的个人住房交 价格预期的博奔。从整个市场来看．买方 成交量越来越大，截至2007年已占市场半易是一种资产置换行为，而不是经营行 在博弈中相对比以前强势了一些．但买方 壁江山。伴随着二手房市场的发展，以市场 为，理论上不应纳入营业税征收范围．目 中有升级需求的不像首次购房那样有刚 为主导的价格机制也逐步形成。同时也影响 前征收的营业税。全部由买方承担．从而 性。消费者有足够的时间等待房价降到他 着楼市的走向。综观理论界对楼市的探讨， 隐形的转嫁到房价上。 们认为合理的程度后再选择入市．并且随 焦点集中在对一手房价格的研究．对二手房 政府从2005的“国八条”到2006年着贷款利息的升高。许多买房者认为不如 价格的分析少人问津。从长远看．二手房市 的“国六条”．从提高第二套房的首付比例 租房合算。因此需方也会进入观望状态， 场将逐渐成为我国房地产市场的主力军．因 到开征二手房交易的营业税。从控制户型 迫使市场供应者适当放盘。 此，二手房价格因素的研究对整个房地产市 的比例以及限制外资进入我国房市．到强 (三)普通新房 场的分析也将起到至关重要的作用。 制征收二手房转让个人所得税。政府出拳 在我国．房产市场可以划分为投资型 市场和消费型市场。房地产市场的迅速发 一、二手房地产市场的地位 越来越频。2007年央行连续6次加息，连 新房市场上存在的诸多因素．使得住 续16次上调存款准备金率。(1次下调)。展．丰厚的利润使得投资型的房产交易迅 房～级市场严重供需失衡．从而越来越多 对二手房发出紧缩信号。国家政策是想打 速提升。而且住房刚性需求的存在．以消 的入关注到了房产的二级市场．来满足自 击炒房者投机和过热投资，稳定房价。但 费需求为主的二手房价格很容易受到新 己的需求。参考国际经验，房地产市场发展 同时也打击了自住购房者的积极性。在二 房市场的影响。同处一个市场。二手房与 越成熟。二手房交易的比重就越大。一个完 手房贷款趋紧的情况下，一些迫切自住购 新房有很大的可替代性，正是由于这种替 善的房产市场中。二手房的销售应是新房 房者不得不转向一手房市场，可能进一步 代性的存在．两者之间就形成了相互制 销售的5—7倍。我国目前是0．57：1，这足刺激新房价格上涨。