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我国商业地产现状与宏观分析 （一）我国商业地产现状2000~2007年，是我国商业地产行业保持持续快速增长的几年。据国家统计局统计，2007年全年商业营业用房投资达2775.6亿元，增长率为17.9%，基本维持了2006年增幅17.3%的水平。可以看到，2001~2007年商业营业用房投资增速比较稳定，保持在15.4%~39.5%之间，可以认为市场已进入稳定发展时期。2000~2007年的8年期间，商业营业用房投资额及增长率见表7-1和图7-1。 目前我国商业营业用房和办公楼所采取的投资模式和其他用途的房地产类似，主要以银行信贷为主，债券、股票、信托及基金等作为辅助方式。融资渠道狭窄、过度依靠银行信贷是我国目前融资市场面临的最大问题，这种问题在短期内很难改变。从2007年开始，为了抑制国内流动性过剩以及固定资产投资增速过快的问题，同时为了防止局部资产价格泡沫膨胀，央行开始执行从紧的货币政策，使得以银行贷款为主要融资方式的商业地产行业将面临一定的贷款限制，建立多元化融资方式成为未来相当长一段时间内行业融资的发展方向。目前房地产信托、基金等国外运用成熟的融资方式在我国刚刚起步，相信也会有较大的发展潜力。 （二）2008~2009年中国商业地产发展趋势 从2007年下半年开始，深圳、北京、武汉的等大城市的商品房价格开始回调，进入2008年后，国内房地产市场的成交量急剧萎缩。由于银行信贷紧缩导致的房地产企业资金链的紧张，对整个房地产企业造成了显著的影响，商业地产作为其中的一部分，会发生怎样的变化呢？2008年商业地产发展趋势可以总结为以下七点。 1.由于金融危机的影响全球商业地产行业投资下降，我国商业地产发展较为稳定 由于全球性的金融危机以及美国次贷的影响，2008年上半年，全球商业房地产交易量比上年同期下跌41%，投资额仅有2360亿美元。2007年上半年，全球商业房地产交易量曾达到历史最高水平，但2008年上半年同期却下跌了41%。造成交易量下降的主要原因归结于全球金融危机导致信贷市场的不稳定，同时随着全球商业抵押担保证券市场的崩溃以及借贷成本的普遍提高，借贷成本增加的幅度也不小。贷款渠道在减少，借贷成本却在增加，结果是那些融资比例较高的投资者纷纷退出了市场。 我国商业地产行业的发展总体而言是较为稳定的，2007年全年商业营业用房投资达2775.6亿元，增长率为17.9%；全国办公楼投资达1036.9亿元，增长率为11.7%。同时2007年全国商品销售零售总额的增长幅度达到16.8%，可以说保证了市场有一个持续、稳定的发展态势。进入2008年，我国商业地产行业在经过前几年的高速发展后，目前也暴露出不少的问题，值得我们去研究。其中比较突出的问题有两点。 一是商业地产空置率有上升的趋势。2006年1~11月份，北京商业地产投资同比增加118%，但三年以上空置率也在一倍以上，导致这种情况的主要原因是国内商业地产开发企业在开发模式的顺序上产生了错误。一般而言，商业地产的开发模式是先招商再开发，而国内的不少企业却是先开发再招商，再加上企业的招商层次和水平参差不齐，产生较高的空置率也就不足为奇了。进入2008年以来，北京的商业地产处于一种“火热”的状态。在此期间，西单大悦城、华贸商城、万贸购物中心、龙德广场等大型的商业地产相继进入市场。然而，与火暴开业截然不同的是，很多购物中心在开业后入住的商户寥寥无几，商场内空置率极高，并且客流量也少得可怜。奥运前北京商业地产的投放量呈现了井喷的趋势，出现这种现象的原因是因为对奥运给消费市场带来的影响预期很大，从而加大了投资。但目前看来，奥运带来的这种消费增长是有限的，预期有些过高。 二是一方面商业地产的有效供应量缺乏，另一方面很多商业地产的物业在贬值。造成商业地产物业贬值的原因是多方面的，主要包括城市规划不到位、商场自身定位不准确以及运营不善等。一个大型购物中心的建设需要考虑到交通、人流等各种因素，需要政府统一的规划，但是现在政府在很大程度上只把这些作为招商引资的一个项目，对商场以后的经营关注得很少，相应的规划也不到位，缺乏一种长远的意识，就形成了一些商场扎堆开业的情况，这也大大减低了商业地产有效供应量。同时商业地产是集地产、金融和经营于一体的一种商业模式，这就要求从业者具有相关的知识储备，目前商业地产的人才很匮乏，这也是很多商业地产项目运作不成功的原因。 2.商业住宅市场的不景气导致了房地产企业考虑进入商业地产市场，商业地产的租金有上升的趋势 进入2008年后，住宅市场交易量呈现加速下降的趋势，大多数消费者采取持币观望的态势，在这些消费者心中，已有对目前房价还要进一步下降的趋势预测。交易量的下降导致了房地产开发商的资金回笼产生一定的困难，而前期由于高房价所赚取的利润大部分已换作公司储备土地，所以紧张的资