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目 录 第一部分 概述 …………………………………………….6 第一章 项目概况…………………………………………..6 一、项目简介…………………………………………..6 (一)项目名称……………………………………………6 (二)项目范围……………………………………………6 (三)项目任务……………………………………………6 ( 四)项目目标……………………………………………6 二、项目背景……………………………………………6 三、项目可行性研究的依据……………………………7 四、可行性研究结论……………………………………9 五、特殊说明事项………………………………………9 第二章 双洞子城市副中心待储备地块概况……………..10 一、双洞子城市副中心待储备地块位置……………..10 (一) 双洞子城市副中心待储备地块概况…………….10 (二) 地形、地质状况………………………………….10 (三)储备地块面积的地上物概况……………………..10 ( 四)础设施、市政建设条件 ………………………….10 第三章 土地储备流程……………………………………..10 第四章 区域条件 ……… ………………………………….11 一、区域基本情况……………………………………..11 二、区域自然环境……………………………………..12 三、区域经济条件与社会条件………………………….12 四、区域基础设施及交通条件………………………….13 第二部分 规划与市场……………………………………….14 第五章 规划分析…………………………………………….17 一、城市定位…………………………………………….17 二、城市规划分析……………………………………….17 三、待储备地块规划条件……………………………….17 四、规划分析结论……………………………………….19 第六章 市场分析…………………………………………….19 一、房地产市场总体态势……………………………….20 二、土地市场分析……………………………………….22 三、竞争分析…………………………………………….22 1．待储备地块竞争分析…………………………………23 2 ．项目SWOT 分析……………………………………….23 第三部分 成本收益与财务分析…………………………….24 第七章 成本分析…………………………………………….24 一、征地拆迁成本……………………………………….24 (一)土地征用成本…………………………………………25 (二) 房屋拆迁及安置成本……………………………….26 (三)基础设施补偿费………………………………………27 ( 四)相关税费………………………………………………29 二、土地整治成本 ……………………………………….30 三、其他成本 ……………………………………………31 (一)不可预见费……………………………………………31 (二)经营管理费用…………………………………………31 (三)财务费用 …………………………………………….32 第八章 收益分析…………………………………………….33 一、假设开发法预估出让地价……………………………33 二、市场比较法预估出让地价……………………………33 三、待储备地块出让价格估算结果………………………34 四、土地开发成本回收 ………………………………….34 第九章 财务分析…………………………………………….35 一、资金平衡分析………………………………………..35 二、现金流量分析 ……………………………………….35 三、不确定性分析 ……………………………………….35 (一)成本的不确定性 …………………………………….35 1、政策变动造成的不确定性…………………………… 35 2 、双方协商的不确定性………………………………….35 (二)收益不确定性………………………………………… 35 1、出让价格的不确定性………………………………….36 2 、规划的不确定………………………………………….36 3、财务费用的不确定性………………………………….36 第四部分 结论 ……………………………………………..37 第十章 项目结论…………………………………………….37 第十一章
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