房地产销售涉及法律.pdfVIP

本文由倚天之盾贡献 第二部分： 第二部分：商品房销售 一、房地产开发项目的经营阶段 （申领《商品房预售证》）商品房预售合同、预订合同（或认购书） 房地产 代理销售合同 商品房买卖合同 法律：城市房地产管理法、商品房销售管理办法、城市房地产开发经营管理条 例、城市 商品房预售管理办法、广告法、房地产广告发布暂行规定、最高院解释 7、房地产销售代理合同；8、商品房（预）销售合同。 （七）房地产销售代理合同； 设我方为开发商。 1、前期审查。除了审查对方的信誉外，还应注意，我国《商品房销售管理办法》中规定“房 地产开发企业委 托中介窕瓜凵唐贩康模芡谢褂 Φ 笔且婪ㄉ枇⒉⑷〉霉ど逃抵凑盏姆康夭薪 榉窕埂?/span 2、在合同条款中，应注意以下几方面 1）明确委托销售房产的位置、类型、面积。 2）应对房地产销售代理方式予以明确规定，写明是一般代理、独家代理还是包销。 3）明确代理销售的期限以及销售任务，即要写明在多长时间内销售多少数额的房产。 4）对代理销售方在销售期间所产生费用的负担应明确规定。 5）应明确规定佣金的支付方式和时间。 6）除在代理合同里设奖励条款外还应设定惩罚条款，使代理商更加明确自已的责任。 7）应明确规定代理销售方的广告宣传必须真实，我方有权对代理销售方的广告进行审查， 并具体规定违约发 布广告应承担的责任。 （八）商品房预（销）售合同； 1、前期审查应着重审查购买方的支付能力，对于某些特殊单位还应审查其是否具有购房资 格。同时我方应取 得国有土地使用证和预（销）售商品房许可证，以免预（销）售合同被宣 布无效。 2、在合同条款中应注意以下方面。 1）应详细规定预（销）售房的位置、土地使用年限。 2）规定预（销）售房的面积时，应详细说明建筑面积、土地面积、基底分摊、公用分摊等， 同时应规定相应 的误差。 3）应该考虑我方的实际履行能力规定房产交付时间。同时应规定迟延交付的免责事由。 4）规定预（销）售房的价款应说明每平方米的单价。同时规定价款的支付方式以及支付时 间。 还应规定购 file:///G|/Documents and Settings/Lch/桌面/百度文库下载/Download/建筑/房地产销售涉及法律.txt [2012-3-17 8:00:58] 买方如逾期未能支付价款后利益的计算方式以及超过一定期限后我方有权出 售该房产。 5）应要求购买方支付一定的定金，并规定违约后定金的处理方式。 6）应规定产权转移的时间以及方式。 7）应规定购买方购买后房产的使用性质以及相关义务。 8）应规定购买方在未取得房产产权前不得将房产抵押、转让，否则后果自负。 9)房屋质量容易产生纠纷,因此应对质量情况、保质期、附属设备保质期加以规定。 10）应对房产的附随设施的使用进行规定。 7、房地产销售代理合同； 、房地产销售代理合同； 1）绍兴市嘉承房地产有限责任公司诉杭州市中原房地产营销代理有限公司委托代理合同纠 纷案——纠纷原 因：a 双方未将采用何种代理销售方式（一般代理、独家代理还是包销）在 合同中加以规定。B 违约责任在 合同中不明确。 2）《开发商如何避免房产广告纠纷》——a 是在小区规划设计尚未通过政府批准之前，不 应在广告。中将自 己设想中的小区状况作详细描述，以免误导广告受众；b 是广告宣传的内 容应真实，特别是对那些内容确定 且可能影响到定价或购房人决策的部分，应实事求是、切 合实际 c 是涉及小区规划、设计等可能发生变更的 情况，应向买受入说明，并在签订的房屋 买卖合同中详细注明；d 是对委托销售代理机构对外发布的广告， 开发商应从前述几点对广 告内容和宣传行为加以严格审查。 3）《商品房销售管理办法》——房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，受托机 构应当是依法设立 并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。 受托房地产中介服务机构 销售商品房时，应当向买受人出示商 品房的有关证明文件和商品房销售委托书。 8、商品房预（销）售合同； 、商品房预（ 售合同； 1）岑建根等诉上海星丰房地产发展有限公司房屋预（销）售合同纠纷案——开发商败诉原 因：对于预（销） 售合同撤销前已入住的购房者在何种情况下应缴纳房屋使用费的规定不明 确、具体。 2）陈留花诉海南庄士房地产有限公司商品房预（销）售合同纠纷案——开发商败诉原因： 根据相关规定，如 果开发商不能如期交付房产，则应退还定金。 3）海南新疆尉犁房地产开发海南兴海公司与海南海成房地产开