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第十五章 契税法 　契税是在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属时，对承受的单位和个人征收的一种税,它属于财产行为税类。 契税实行一次性征收，普遍适用于内外资企业和外国公民。 学习重点是：征税对象、纳税人、计税依据、税收优惠等。 一、征税对象、纳税人、税率、计税依据 1、征税对象：是境内转移土地、房屋权属。 注意与土地增值税的交叉 ①国有土地使用权出让（不交土地增值税） ②土地使用权转让（还应交土地增值税） ③房屋买卖（符合条件的还应交土地增值税） ④房屋赠与（符合条件的还应交土地增值税） ⑤房屋交换 （单位之间进行房地产交换还应交土地增值税） 以下视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与 ①以土地、房屋权属作价投资、入股； ②以土地、房屋权属抵债 ③以获奖方式承受土地、房屋权属 ④以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属的。 特殊情况的处理 1、公司制改造。不改变投资主体和出资比例的改制企业承受原企业土地、房屋权属的不征；对独立发起、募集设立的股份有限公司承受发起人土地、房屋权属的免征；对国有、集体企业改制成全体职工持股的有限责任公司和股份有限公司承受原企业土地、房屋权属的免征。其余涉及土地、房屋权属转移的征收契税。 2、企业合并。新设方或存续方承受被解散方土地、房屋权属的，如合并前各方为相同投资主体的不征，其余则征。 3、企业分立。派生方、新设方承受原企业权属的不征。 4、股权重组。股权转让中，单位或个人承受企业股权，土地、房屋权属不发生转移的不征；增资扩股，以土地、房屋作价入股或作为出资投入的，征收契税。 5、企业破产。债权人承受，免征；非债权人承受，征契税。 2、纳税人 契税的纳税人是指以受让、购买、受赠交换等方式取得土地、房屋权属的单位和个人。 3、税率 　　契税采用幅度比例税率。 3％－5％，具体执行税率由各省（市、自治区）政府在上述幅度内确定。 　 4、计税依据 计税依据为：不动产的价格 ①国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖时，成交价格为计税依据； ②土地使用权赠与、房屋赠与时，由征收机关参照相应的市场价格核定计税依据； ③土地使用权交换、房屋交换时，以交换的差额为计税依据。 　成交价格和交换差价明显不合理又无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。 ④以划拨方式取得土地使用权，经批准转让时，由房地产转让者补缴契税，计税依据为补缴的土地使用权出让费或者土地收益。 二、税额计算、纳税办法 　　应纳税额＝计税依据×适用税率 　　计税依据为发生上述不同应税行为时的成交价格、市场价格和交换差价。 　例：两单位互换经营性用房，A的房屋价格为490万元，B的房屋价格为600万元，当地契税税率为3%，则应如何缴纳契税？ 解：（1）房屋等价交换，不交契税。不等价交换由多付资产一方按价差缴纳契税。 （2）B应缴纳契税为： （600-490）?3%=3.3（万元） 　　 三、减税、免税 　根据暂行条例规定，以下情况减免契税： 1、国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税； 2、城镇职工按规定第一次购买公用住房的，免征契税； 3、因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征契税； 4、财政部规定的其他减征、免征项目。 　上述减免规定的详细解释见教材P468-469。 　 四、纳税申报及缴纳 1、纳税义务发生时间 纳税人在签订土地、房屋权属转移合同当天或者取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证当天。 2、纳税申报 自纳税义务发生后10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报。 3、办理变更手续 纳税人出具契税完税凭证，土地管理部门、房产管理部门才能办理变更登记手续。 主讲：汤代忠 主讲：汤代忠 * * * *