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航丰园科技大厦项目可行性调研报告 航丰园科技大厦项目可行性研究报告 二OO四年十二月 2004－12－20 * 目 录 一、航丰园科技大厦项目简介 1、地理位置 2、项目现状 3、后续开发计划 4、市场分析 二、航丰园科技大厦项目投资分析 1、技术指标 2、开发计划 3、开发成本 4、销售收入 5、利润表 6、投资计划 7、销售回款计划 8、现金流量表 附件一、中关村科技园丰台园简介 附件二、中关村科技园丰台园优惠政策简介 附件三、中关村科技园丰台园周边物业介绍 2004－12－20 * 项目经济效益指标及计算说明 项目经济效益指标 总开发成本 74,424万元 销售收入 100,859万元 项目净利润 11,967万元 成本利润率 16.1% 项目净现值 8947万元 内部收益率 56.5% 项目盈亏平衡点 写字楼销售均价：6085元/m2, 商业销售均价为9000元/m2。 销售率：80.8% 计算说明： 销售价格：写字楼部分按7500元/m2，三层商业销售均价为11500元/m2。 大厦地下702个车位、地上118个车位、A座地下游泳池、壁球馆及二期项目地下一层约 8500m2的经营面积均未考虑销售及租赁收入，此部分物业公开市场价值约1.2～1.5亿元。 资金成本按年利率13.76%，计算时间为两年。 项目折现率：10%。 2004－12－20 * 一、项目简介—地理位置 项目位于北京市丰台区西南四环，科丰桥西南侧海鹰路与中核路之间。 属中关村丰台科技园区一期9号地块。 临四环路昭示性较好。 航丰园大厦 2004－12－20 * 开发商： 北京航丰园科技发展有限公司 物业用途： 公建 总占地面积： 38739.64平方米。 规划总建筑面积：16.9万平方米，其中： 一期工程 10.47万平方米， 二期工程 6.47万平方米。 工程进度： 1、目前只进行了航丰园科技大厦一期，即A座的施工。 A座地下3层，地上26层，已施工至25层，还有一层即可封顶。 2、二期工程，即B座仍在规划审批阶段。 一、项目简介—现状 2004－12－20 * 一、项目简介－批文 已取得的批文和证件 《商品房预售许可证》（航丰园科技大厦A座）京房售证字（2004）427号 《国有土地使用证》京丰国有（2002出）字第001388 《建设工程规划许可证》规建字0441号（航丰园科技大厦A座） 《建设工程施工许可证》（航丰园科技大厦A座）施0020013392号（建） 《建设用地规划许可证》（93）市规地字72号 《关于建设航丰园科技大厦项目建议书的批复》2001年2月1日 北京市计委签发 2003年4月11日北京市规委员会签发的2003规审字0259号《审定设计方案通知书》（航丰园科技大厦综合配套工程） 2003年1月21日，北京市发展计划委员会签署“同意”意见的《基建项目申请向社会出售征询意见表》（航丰园科技大厦A座） 2004－12－20 * 一、项目简介－后续开发计划 收购此项目后，后续开发计划 如下： A座：1、2005年1月复工，春节前封顶，2005年底竣工； 2、2005年3月开始销售，销售周期18个月； B座：1、2005年7月开工，年底封顶，2006年6月竣工 2、2006年1月开始销售，销售周期10个月。 2004－12－20 * 二、市场研究－SWOT分析（1） 优势 城市规划：两轴两带多中心的城市空间格局的确定，将进一步推动南城的城市建设和经济发展。 区域经济加速发展。项目所在区域—中关村丰台科技园是北京市市政建设、产业发展及经济增长最快的地区之一, 近两年经济增长速度超过50%。 五证齐全。将大缩缩短开发时间，A座即将封顶，一年后可投入使用； A座2005年3月可开始销售，因此能降低财务等相关费用。 交通方便。紧邻西南四环，到达京石及京开高速均较方便。城铁九号线在本项目东侧穿过，距离约1公里。 位置优越：地处丰台科技园区，紧邻总部基地，其品牌辐射对本项目具一定正面影响。 地标建筑：建筑外观、规模、总高在周边较为显赫，属片区地标性建筑。 政策优惠：入住大厦企业将享受丰台园相关优惠政策。 劣势 片区不属写字楼及商业热点区域。 周边商务配套较差，目前启动速度较慢，不利于写字楼聚集，制约了写字楼的开发。 项目自1993年启动，几经易手，市场形象差，不利树立市场信心，