地产观察系列报告之三：当下地产行业看之上篇.pdf

[table_main] 宏观深度模板 证券研究报告 ·利率深度·地产观察系列报告之三 当下地产行业怎么看之上篇 债券研究 政策方面，“调控走平或弱化+三四线城市棚改收紧”的反向 组合预期对地产销售变化的影响幅度不会特别明显，大概率 [table_invest] 是小幅走弱。而和棚改弱化导致销售、新开工下降相比，更 黄文涛 大的变化可能来自于政策预期所带来的地产预期变化。 huangwentao@ 010 销售方面，近期有所回暖，或源于两头好中间差的格局暂时 执业证书编号：S1440510120015 性地对于全国销售形成了一定的对冲，但考虑到棚改计划收 缩的负面影响，预计全年销售总量仍将保持偏弱的状态。上 郑凌怡 市房企纷纷下调了今年的年度销售增速目标，反映出对2019 年的销售情况相对悲观的态度。分城市来看，一线城市已缩 zhenglingyi@ 010 量调整两年，进一步大幅下行概率较小，但市场预期转变将 执业证书编号：S1440513090009 对成交恢复形成掣肘，预计全年成交低位盘整，下半年随着 政策微调及货币宽松，或有望缓慢回升。三线房市需求端受 棚改收缩、房价快速上涨制约购买力、需求透支等因素影响， 发布日期： 2019 年5 月23 日 仍将延续疲态，销售量价均将面临压力。 库存方面，目前处于历史低位，但由于未来销售增长的力量 依然偏弱且商业地产逆势去化库存的可能性较低，2019 年下 半年商品房库存可能会呈现累积趋势，房企为保证现金周转 和盈利，会减少拿地，充分利用现有土储，减少新开工，加 快存量施工项目的推进，以保证自身的库存合理，从而对投 资的支撑力度也将削弱。 土地方面，2018 年房企较大的拿地力度支撑了房地产投资的 水平，但由于销售前景尚不明朗、土地储备已经高企，房企 放缓拿地速度，土地购置在2019 年进入趋势性回落的阶段， 预计在 2019 年对房地产投资将产生一定压制；此外，2018 年10 月土地溢价率出现拐点开始回升，由于一线城市的开发 原本就已经相对饱满，而三四线城市原本人口流失较多，人 口流动性较弱，空置率也高，市场已经不具备足够力量支撑 这两年来房价的大幅度上涨，预计未来土地市场将步入降温 趋势；房企拿地将重点布局在人口、经济发展、产业支撑能 力较强的二线城市，二线城市土地市场预计将持续升温。 请参阅最后一页的重要声明 3613917:29 债券研究 固定收益 正文目录 一、回顾：2008 和2014 年的市场 1 二、政策：调控走平或弱化+三四线城市棚改收紧 2 三、销售：一线城市继续回暖，三四线城市渐显疲态 4 四、库存：处于历史