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广州房地产市场研究汇报

满堂红(中国)置业广州企业?????研究部

1月

第一章?广州房地产市场总运行特点

在新一轮宏观调控政策不停出台条件下，广州房地产市场总体保持活跃，成交稳定，具体看，含有以下七个特点。

一、总体来看，新一轮宏观调控没有改变广州楼市发展格局，市场交投仍然保持活跃。从政府公布数据看，全市十区共成交195863宗交易，较去年同期增加1.2％；成交面积2070.2万平方米，同比增加2.1％。新建商品房市场和存量房市场交易量、交易宗数均同比略增，说明楼市交投活跃，并未因频繁出台政策出现大波动（见表1-1）。

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5月“国十五条”出台时候，市场还担心新一轮调控会给市场带来较大负面影响，楼市可能出现大波动，但年底数据表明，多年广州楼市发展格局依旧（见图1-1、表1-2）。

二、土地供给猛增，土地出让量为历年新高，出让地价快速上升。土地供给大幅度增加是广州房地产市场一个显著特点。整年公开出让45宗土地，总用地面积达成259万平方米，是5.24倍，成为近三年来土地供给量增加最多年份（见表1-3）。第四季度，在金沙洲地块和科学城地块出让中，广州率先采取“双竞双限”（即竞地价、竞房价、限地价、限房价）新政确定出让方法，为了达成调整商品房供给结构和平抑房价两大目标。这些土地市场新动向值得关注。

土地市场供求两旺，说明开发企业对房地产市场未来几年市场很看好，尤其是大开发企业，对出让土地不惜重金竞投，出让45宗土地中，基础上是由著名大发展商竞得，地块总成交金额达成139亿元，比去年增加127％，使得成交地价屡创新高。比如，机场路东侧、广州中医学院西侧地段商品住宅用地成交价比底价高出118％，楼面地价达成4725元/平方米，成为现在广州住宅用地楼面地价最高价，金沙洲和萝岗住宅地块拍出楼面地价超出4000元/平方米，年底推出琶洲商务用地拍出7.42亿元天价，楼面地价达成10037元/平方米，成为广州新“地王”。

三、市场需求较为旺盛，吸纳力较强。从市场供求关系看，需求比较旺盛成为广州楼市显著特点。调控政策，不管是“7090”政策、“双竞双限”政策还是房产交易征收全额营业税延长至5年政策，全部没有对整年成交量造成太大影响。和需求旺盛不一样，市场实际供给并没有放大，新增量处于多年较低水平，存量供给没有大增加（见表1-4）。

广州新建商品房市场以换房需求主导，在楼价上涨较快情况下，新房现在平均总价靠近70万元/套，市场仍有承接力，说明市场吸纳消化力较强。市场吸纳率数听说明，多年楼市“求大于供”情况并没有改变。

旺盛购房需求还表现在二手市场稳中略增交易量上。存量房交易量占市场份额超出44％，市场地位关键，满足多种购房需求，首次置业和数次置业改善居住型人群，全部能够从市场中找到自己满意房子，成为楼市稳定关键因子。从多年存量房市场发展轨迹看，从开始，存量房市场增加模式已由高速、爆发式增加转变为平稳增加（见图2）。新政下存量房源供给相对不足、交易税费居高等原因制约其深入发展。

四、楼价快速上升，但第四季度升势减缓。广州原十区新建商品住宅成交均价为6371元/平方米，较5114元/平方米均价提升1257元/平方米，增幅达24.6％。二手楼价一样稳步上扬，整年存量住宅成交均价3416元/平方米，较整年成交均价2992元/平方米上涨424元/平方米，幅度达成14.2％。

满堂红地产广州二手住宅指数显示，去年12月为1000点，12月为1155点，上涨幅度达成15.5％。满堂红地产整年原九区（不含花全部区）住宅成交均价为4798元/平方米，较去年整年4062元/平方米均价高出736元/平方米，上升幅度超出一成五。

广州楼价涨幅到底有多少，现在缺乏权威、正确计算工具，但有两个定性结论，一是自下六个月，广州楼价回升，是三年来楼价升幅最大十二个月；二是一手楼涨幅高于二手楼，依据是两个市场成交均价比较、二手房价格指数、同一楼盘价格改变和经验等。但进入第四季度，楼价上冲动力显著减弱，一直进行高位盘整（见图1-3）。?

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对比和季度均价走势，会发觉市场对政策调控反应不一样，市场消化政策，楼价经历了一个季度徘徊期，楼价则一路上行，在价格上几乎看不出政策影响痕迹。原因关键是市场“求大于供”加剧、政策短期效应递减和政策着力点在长远改善供给结构三方面原因所致。短期内楼价向上还是向下，政策原因一直要经过供求关系起作用。

市场进入第四季度楼价上涨动力减弱，有二方面原因不容忽略，一是楼价上涨速度过快，新房平均售价每平方米靠近七千元，市场要完全接收需要时间消化，相当部分购房者产生观望情绪，二是竞房价、竞地价调控进入实操阶段，政策效应显现，抑制了市场追高意愿。

五、下六个月新建商品住宅缩量，存量住宅成交增量，表现有所不一样，关键是政策效应和高楼价所致。宏观调控市场影响全