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大连市存量房买卖合同

在大连市房地产市场持续发展的背景下，存量房（即二手房）交易因其房源多样性和性价比优势，成为众多购房者的选择。一份规范、详尽的存量房买卖合同，是保障交易双方合法权益、规避潜在风险的基石。本文将结合大连市必威体育精装版的市场实践与政策导向，对存量房买卖合同的核心要素、注意事项及签署要点进行专业解读，旨在为交易双方提供实用的操作指引。

一、签约前的审慎核查：交易安全的第一道防线

在正式落笔签署合同之前，买卖双方，尤其是买方，务必投入足够精力对交易标的及相关主体进行全面核查，这是确保交易顺利进行的前提。

（一）房屋权属与基本状况核查

买方首先应要求卖方提供房屋所有权证（或不动产权证书）原件，并仔细核对证书上记载的房屋坐落、面积（建筑面积与套内面积）、用途、权利性质、共有情况等信息与实际情况是否一致。特别需要注意房屋是否存在抵押、查封、异议登记等权利限制状况，可通过大连市不动产登记中心等官方渠道进行查询确认。同时，房屋的建成年代、结构类型、是否存在违章搭建、是否涉及相邻权纠纷等实际状况，也需在签约前现场核实清楚。

（二）交易主体资格核验

卖方是否为房屋所有权证上记载的权利人，或是否获得合法授权的代理人，这一点至关重要。若为共有房屋，需所有共有人共同签署合同或出具书面同意出售的证明。买方则需确认自身是否符合大连市当前的购房资格政策，包括户籍、社保或个税缴纳记录等。对于企业或其他组织作为交易主体的，还需核查其营业执照、授权委托书及法定代表人身份证明等文件。

（三）房屋价款与支付方式的初步磋商

虽然合同中会明确约定，但在签约前，双方应就房屋总价、定金、首付款、尾款的金额及支付时间、支付方式（如银行转账、资金监管等）进行充分沟通并达成一致。大连市目前鼓励并推行存量房交易资金监管，以保障资金安全，这一点在磋商时可重点考虑。

二、合同核心条款的精细解读与约定

一份完整的存量房买卖合同通常包含诸多条款，以下为对核心条款的深度解析及约定建议：

（一）房屋基本情况与产权状况

合同中应清晰列明房屋的具体地址、产权证号、建筑面积、套内面积、房屋用途（住宅、商用等）、房屋结构、建成年份、是否包含附属设施（如家具家电、车位、储藏室等）及其归属。关于产权状况，需明确注明房屋是否为卖方单独所有、共同所有，是否存在抵押（如有，需注明抵押权人、抵押金额及解押方式和时间），是否存在租赁（如有，需明确租赁期限、承租人是否放弃优先购买权等），是否存在查封或其他权利限制。

（二）房屋价款及支付方式

1.房屋总价：需明确大小写金额，确保一致无误。

2.定金：约定定金金额、支付时间。根据《民法典》规定，定金罚则具有担保性质，需明确双方违约时定金的处理方式。实践中，定金支付后，卖方通常应出具收据。

3.首付款：明确首付款金额、支付时间（例如，在网签后X日内、或在卖方完成解押后X日内）、支付方式（如直接支付至卖方账户还是资金监管账户）。

4.尾款：明确尾款金额、支付时间（通常为房屋过户完毕、买方领取新产权证后或交房时）及支付方式。若涉及银行贷款，需注明贷款金额、贷款银行及放款时间，并约定如贷款审批未通过的处理方案（如买方自筹资金补足或解除合同互不违约等）。

5.资金监管：如采用资金监管，应明确监管机构、监管金额、监管账户信息及资金释放条件。

（三）房屋交付

1.交付时间：明确约定具体的交房日期。

2.交付标准：约定交付时房屋的状况，包括水、电、燃气、暖气、物业管理等费用是否结清，房屋门窗、地板、墙面、厨卫设施、附属设施设备等是否完好。建议双方在交房时签署《房屋交接确认书》，并列明水电气表底数。

3.户口迁移：若房屋内存有卖方户口，需明确卖方迁出户口的截止时间及逾期未迁出的违约责任。这是大连二手房交易中买方尤为关注的一点。

（四）产权过户与税费承担

1.过户时间：约定双方共同向不动产登记机构申请办理产权过户手续的时间节点，通常在买方支付首付款后若干日内。

2.税费承担：这是合同中的敏感点，需明确约定各项税费（如增值税及附加、个人所得税、契税、印花税、交易手续费等）由哪一方承担。目前大连市存量房交易中，税费承担方式多由双方协商确定，常见有“买方承担全部税费”、“各自承担法定税费”等方式，务必在合同中清晰列明，避免后续争议。

（五）违约责任

这是保障合同履行的关键条款，需尽可能详尽、具有可操作性。

1.卖方违约责任：

*卖方逾期交房的，每逾期一日按总房款的万分之几支付违约金，逾期超过X日，买方有权解除合同并要求卖方支付违约金或赔偿损失。

*卖方逾期办理过户手续的，类似逾期交房的约定。

*卖方提供虚假信息或房屋产权存在瑕疵导致无法过户的，买方有权解除合同，卖方应返还已付款项并承担相应违约金或赔偿损失。

*卖方擅自违