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2025年房地产经纪人二手房交易中的“一房二卖”风险识别与防范专题试卷及解析1

2025年房地产经纪人二手房交易中的“一房二卖”风险识

别与防范专题试卷及解析

2025年房地产经纪人二手房交易中的“一房二卖”风险识别与防范专题试卷及解析

第一部分：单项选择题（共10题，每题2分）

1、在二手房交易中，出卖人与数个买受人分别签订合同，将同一房屋出售给不同

买受人的行为，在法律上被称为？

A、善意取得

B、一房二卖

C、无权处分

D、合同诈骗

【答案】B

【解析】正确答案是B。“一房二卖”是指出卖人先后或同时与两个以上的买受人订立

房屋买卖合同，将同一特定的房屋出卖给两个以上的不同买受人。A选项善意取得是指

受让人以财产所有权转移为目的，善意、对价受让且占有该财产，即使出让人无转移所

有权的权利，受让人仍取得其所有权。C选项无权处分是指行为人没有处分权，却以自

己的名义实施的对他人财产的法律上的处分行为。D选项合同诈骗是指以非法占有为

目的，在签订、履行合同过程中，骗取对方当事人财物，数额较大的行为。“一房二卖”

的核心是“一房”和“二卖”，B选项最准确地描述了这一行为。知识点：一房二卖的定义。

易错点：将一房二卖与无权处分或合同诈骗混淆，关键在于出卖人是否拥有房屋所有权

以及其主观意图。

2、根据《民法典》及相关司法解释，在一房二卖纠纷中，若数个买受人均要求实

际履行合同，法院一般会优先支持哪一方？

A、最先签订合同的买受人

B、出价最高的买受人

C、办理了所有权转移登记的买受人

D、已经合法占有房屋的买受人

【答案】C

【解析】正确答案是C。根据《民法典》第二百零九条，不动产物权的设立、变更、

转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除

外。在一房二卖的情况下，物权登记具有最高的公示公信效力，已经办理过户登记的买

受人取得了房屋的所有权，其权利优先于其他仅享有债权请求权的买受人。A、B、D选

项均未完成物权变动，仅享有合同债权。知识点：物权登记的优先效力。易错点：认为

“先来后到”或“价高者得”是首要原则，忽略了不动产登记在物权变动中的决定性作用。

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3、房地产经纪人在执业过程中，为防范“一房二卖”风险，最核心、最有效的措施

是？

A、建议买受人提高定金比例

B、核实房屋的权属状态和查封情况

C、要求出卖人提供多重担保

D、加快合同谈判和签署速度

【答案】B

【解析】正确答案是B。核实房屋的权属状态，包括确认产权人、有无共有权人、是

否存在抵押、查封等权利限制情况，是识别“一房二卖”风险的根本。如果房屋已被查封

或存在其他限制交易的情形，交易本身存在巨大风险。通过不动产登记中心查询，可以

最直接地了解房屋当前是否“干净”，是否可能存在其他交易。A、C、D措施虽有一定作

用，但都属于辅助或事后补救手段，无法从根本上识别风险。知识点：房源核验的重要

性。易错点：过分依赖定金或担保，而忽略了对交易标的物本身状态的尽职调查。

4、买受人与出卖人签订二手房买卖合同后，尚未办理过户登记，此时买受人享有

的权利性质是？

A、房屋所有权

B、物权

C、债权

D、占有权

【答案】C

【解析】正确答案是C。根据物权法定原则和债权相对性原则，在不动产交易中，合

同签订仅产生债权债务关系，买受人获得的是请求出卖人履行合同义务（如交付房屋、

办理过户）的权利，即债权。房屋所有权（物权）的转移必须以登记为要件。D选项占

有权是一种事实状态，不必然产生权利。知识点：物权与债权的区分。易错点：误以为

签了合同房子就是自己的了，混淆了合同效力和物权变动的效力。

5、在一房二卖案件中，若买受人A已签订合同并全额付款但未过户，买受人B后

签订合同但已办理过户登记，则房屋的最终归属应为？

A、买受人A，因为其已全额付款

B、买受人B，因为其已办理过户登记

C、由出卖人决定归属谁

D、由法院根据公平原则裁决

【答案】B