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2025年房地产经纪人市场比较法在房地产抵押估价中的风险控制专题试卷及解析1

2025年房地产经纪人市场比较法在房地产抵押估价中的风

险控制专题试卷及解析

2025年房地产经纪人市场比较法在房地产抵押估价中的风险控制专题试卷及解析

第一部分：单项选择题（共10题，每题2分）

1、在运用市场比较法进行房地产抵押估价时，选择可比实例的首要原则是？

A、交易实例与估价对象在用途上必须完全一致

B、交易实例的成交日期应尽可能接近估价时点

C、交易实例的成交价格必须是正常市场价格

D、交易实例应位于估价对象的同一行政区域内

【答案】B

【解析】正确答案是B。市场比较法要求可比实例与估价对象具有替代性，其中交

易日期的接近性是保证价格可比性的关键，因为房地产市场价格随时间变化较快。A选

项过于绝对，用途相似即可；C选项是理想情况，但现实中很多交易需要修正；D选项

同一行政区域不是必要条件，邻近区域或类似区域也可。知识点：市场比较法可比实例

选择原则。易错点：容易误选C，忽略了现实中非正常成交价格的普遍性和修正的必要

性。

2、房地产抵押估价中，对可比实例进行交易情况修正时，最需要关注的风险点是？

A、买卖双方的特殊关系

B、交易税费的非正常负担

C、急于出售或急于购买

D、以上所有因素

【答案】D

【解析】正确答案是D。交易情况修正旨在将可比实例的非正常成交价格修正为正

常市场价格，A、B、C都是常见的非正常交易情况，都可能导致价格偏离正常水平，从

而影响抵押估价的准确性，增加风险。知识点：交易情况修正的内容与风险。易错点：

容易只关注A或C，而忽略了B也是重要的非正常交易因素。

3、在市场比较法中，对可比实例进行区域因素修正时，通常不包括？

A、商业繁华程度

B、交通便捷度

C、楼层位置

D、环境质量

【答案】C

【解析】正确答案是C。区域因素修正是指对估价对象与可比实例之间的外部环境

差异进行修正，如A、B、D都属于区域因素。楼层位置属于个别因素，是在区域因素

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修正之后进行的个别因素修正内容。知识点：区域因素与个别因素的区分。易错点：容

易混淆区域因素和个别因素的范围。

4、房地产抵押估价采用市场比较法时，对可比实例进行权益状况修正，主要考虑

的是？

A、土地使用年限

B、建筑物物理状况

C、装修标准

D、平面布局

【答案】A

【解析】正确答案是A。权益状况修正主要针对房地产权利的差异性，如土地使用

年限、产权完整性、他项权利设定等。B、C、D均属于建筑物的实物状况，是个别因素

修正的内容。知识点：权益状况修正的内容。易错点：容易将权益状况与实物状况混淆。

5、在确定最终比准价格时，对多个可比实例修正后的价格进行处理，最常用的方

法是？

A、取算术平均值

B、取加权算术平均值

C、取中位数

D、取众数

【答案】B

【解析】正确答案是B。加权算术平均值可以考虑不同可比实例与估价对象的相似

程度、修正幅度的大小等因素，赋予不同的权重，结果更为科学合理。A、C、D方法

虽然简单，但未考虑各可比实例的可靠性差异。知识点：比准价格的确定方法。易错点：

容易误选A，因为其计算简单，但在专业估价中，加权法更能体现估价师的专业判断。

6、市场比较法在房地产抵押估价中的主要风险来源是？

A、可比实例选择的随意性

B、修正系数确定的主观性

C、房地产市场信息的失真

D、以上都是

【答案】D

【解析】正确答案是D。A、B、C都是市场比较法应用中常见的风险点。可比实例选

择不当、修正系数带有主观色彩、市场信息不准确都会直接影响估价结果的可靠性，从

而给抵押贷款带来风险。知识点：市场比较法的风险来源。易错点：可能只关注B（主

观性），而忽略了A和C也是重要的风险源头。

7、为控制市场比较法在抵押估价中的风险，估价师应首先？

A、尽可能多地搜集交易实例

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B、对每个可比实例进行详