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2025年房地产经纪人产权过户中的合同纠纷案例专题试卷及解析

2025年房地产经纪人产权过户中的合同纠纷案例专题试卷及解析

第一部分：单项选择题（共10题，每题2分）

1、在二手房买卖合同履行过程中，因卖方配偶以“不同意出售夫妻共有房产”为由拒绝过户，买方诉至法院。法院通常会如何判决？

A、认定合同无效，卖方返还全部购房款

B、认定合同有效，卖方继续履行合同并办理过户

C、认定合同可撤销，买方有权选择解除合同或继续履行

D、认定合同效力待定，需等待卖方配偶追认

【答案】B

【解析】正确答案是B。根据《民法典》规定，夫妻一方擅自处分共同共有财产的，合同原则上有效，但第三人善意取得需满足法定条件。本题中买方已支付房款且无恶意，法院通常会支持继续履行。A选项错误，因为合同效力不因配偶未签字而当然无效；C选项错误，可撤销合同需符合法定情形（如欺诈、胁迫）；D选项错误，效力待定制度已被《民法典》修改。知识点：夫妻共有房产处分规则。易错点：混淆合同效力与物权变动效力。

2、买方发现房屋存在未披露的凶宅信息，签订合同时卖方未告知，买方主张撤销合同的法律依据是？

A、重大误解

B、欺诈

C、显失公平

D、情势变更

【答案】B

【解析】正确答案是B。卖方故意隐瞒凶宅信息构成欺诈，买方有权请求撤销合同。A选项重大误解适用于双方对合同内容认识错误；C选项显失公平需同时具备利用对方危困或缺乏判断能力；D选项情势变更适用于不可预见的非商业风险。知识点：合同撤销的法定事由。易错点：将信息隐瞒误认为重大误解。

3、房屋买卖合同约定“定金5万元，违约方需双倍返还”，后因卖方违约导致合同解除，买方可主张的赔偿总额是？

A、5万元

B、10万元

C、实际损失+5万元

D、10万元或实际损失（以高者为准）

【答案】D

【解析】正确答案是D。定金罚则与损害赔偿可择一适用，但总额不能超过实际损失。A选项仅返还本金；B选项未考虑实际损失可能更高；C选项重复计算。知识点：定金罚则与损害赔偿的适用关系。易错点：忽视“择一适用”规则。

4、买方贷款未获批准导致无法支付尾款，合同无特别约定时，法律后果是？

A、买方构成根本违约，卖方可解除合同

B、买方不构成违约，合同自动解除

C、买方需承担继续履行责任

D、卖方有权没收全部购房款

【答案】A

【解析】正确答案是A。支付房款是买方主要义务，贷款失败属商业风险，构成根本违约。B选项错误，商业风险不导致自动解除；C选项在买方无力履行时不可强制；D选项没收全部款项无法律依据。知识点：付款义务与违约认定。易错点：将贷款失败视为不可抗力。

5、房屋交付后发生漏水，买方主张卖方承担维修责任，需证明的是？

A、漏水在交付前已存在

B、卖方曾承诺房屋无质量问题

C、房屋未过保修期

D、买方已支付全部房款

【答案】A

【解析】正确答案是A。瑕疵担保责任以交付时存在瑕疵为前提。B选项承诺非必要条件；C选项保修期仅适用于开发商；D选项与责任认定无关。知识点：瑕疵担保责任的构成要件。易错点：混淆开发商保修义务与二手房瑕疵责任。

6、合同约定“交房时户口必须迁出”，卖方逾期未迁，买方可主张？

A、解除合同

B、支付违约金

C、赔偿实际损失

D、强制迁出户口

【答案】B

【解析】正确答案是B。户口问题不构成根本违约，通常适用违约金条款。A选项错误，除非合同特别约定；C选项需证明实际损失；D选项户口迁移属行政行为，不可强制。知识点：合同义务的违约责任形态。易错点：高估户口问题的法律后果。

7、买方以“房屋面积缩水3%”为由要求解除合同，法院是否支持？

A、支持，超过法定3%下限

B、不支持，未达到5%解除标准

C、支持，缩水即构成违约

D、不支持，面积误差不影响使用

【答案】B

【解析】正确答案是B。司法解释规定面积误差比超3%买方可要求退款，超5%才可解除合同。A选项混淆解除与退款标准；C选项忽视法定比例；D选项未考虑合同约定。知识点：面积误差的法律后果。易错点：误以为任何缩水都可解除合同。

8、卖方将已查封房屋出售给不知情买方，合同效力如何？

A、无效

B、可撤销

C、有效但履行不能

D、效力待定

【答案】C

【解析】正确答案是C。查封不影响合同效力，但导致物权变动障碍。A选项错误，查封不直接导致合同无效；B选项需符合欺诈等情形；D选项效力待定制度已废止。知识点：合同效力与履行障碍的区分。易错点：将履行障碍等同于合同无效。

9、买方未按约定时间办理过户手续，卖方催告后仍逾期，卖方可？

A、直接解除合同

B、要求支付违约金后继续履行

C、自行出售第三方

D、申请强制过户

【答案】B

【解析】正确答案是B。程序性违约通常适用违约金而非解除权。A选项需构成根本违约；C选项构成一房二卖；D选项过户需买方配合。知识点：迟延履行的法律后果。易错点：忽视催告程序的重要