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2025年房地产经纪人产权过户中的失败案例反思专题试卷及解析

2025年房地产经纪人产权过户中的失败案例反思专题试卷及解析

第一部分：单项选择题（共10题，每题2分）

1、在产权过户过程中，因卖方隐瞒房屋存在抵押登记导致交易失败，主要责任方是？

A、买方

B、卖方

C、房地产经纪人

D、不动产登记中心

【答案】B

【解析】正确答案是B。根据《民法典》规定，卖方有义务保证所售房屋权属清晰，无权利瑕疵。隐瞒抵押登记属于卖方违约行为。A选项买方无过错；C选项经纪人虽需核实，但最终责任在卖方；D选项登记中心仅负责程序性审查。知识点：房屋权利瑕疵担保责任。易错点：容易误选经纪人，混淆了尽职调查义务与法律责任主体。

2、买方因征信问题无法获得银行贷款导致合同解除，房地产经纪人应承担的责任是？

A、全额赔偿卖方损失

B、退还中介费

C、承担违约金

D、无责任

【答案】B

【解析】正确答案是B。经纪人未事先核实买方征信状况存在过失，应退还中介费但不承担交易损失。A、C选项责任过重；D选项完全免责不正确。知识点：经纪人审慎义务。易错点：容易将合同违约责任与中介服务责任混淆。

3、房屋存在查封登记仍进行交易，导致过户失败，该风险属于？

A、政策风险

B、市场风险

C、法律风险

D、操作风险

【答案】C

【解析】正确答案是C。查封属于司法限制，是典型的法律风险。A政策风险指政策变动；B市场风险指价格波动；D操作风险指流程失误。知识点：产权交易风险分类。易错点：容易将查封误认为操作失误。

4、因经纪人未核实房屋实际面积与登记面积不符导致纠纷，应采取的补救措施是？

A、解除合同

B、要求卖方赔偿

C、重新测绘

D、协商价格调整

【答案】D

【解析】正确答案是D。面积差异通常通过价格调整解决，A选项过于极端；B、C选项程序复杂。知识点：面积差异处理原则。易错点：容易直接选择解除合同而忽视协商优先原则。

5、买方未在约定时间内支付首付款导致交易失败，定金处理方式是？

A、双倍返还

B、不予退还

C、返还50%

D、全额返还

【答案】B

【解析】正确答案是B。买方违约，卖方有权没收定金。A选项是卖方违约的情形；C、D选项无法律依据。知识点：定金罚则。易错点：容易混淆定金与订金的法律效力。

6、房屋共有人之一未签字导致过户失败，经纪人应采取的预防措施是？

A、要求所有共有人到场

B、核实共有权人情况

C、单独与主共有人签约

D、忽略次要共有人

【答案】B

【解析】正确答案是B。核实共有权人是基本要求，A选项操作难度大；C、D选项不合法。知识点：共有房产交易规则。易错点：容易忽视隐性共有人。

7、因学区政策调整导致房屋价值下降，买方要求解除合同，应如何处理？

A、支持解除

B、协商补偿

C、继续履行

D、部分退款

【答案】C

【解析】正确答案是C。政策变动属于商业风险，不构成法定解除事由。A、B、D选项缺乏法律依据。知识点：情势变更原则适用。易错点：容易将市场风险误认为情势变更。

8、房屋存在租赁合同未告知买方，导致过户后无法入住，责任方是？

A、买方

B、卖方

C、租户

D、经纪人

【答案】B

【解析】正确答案是B。卖方未履行告知义务，违反买卖不破租赁原则。A、C选项无责；D选项仅承担补充责任。知识点：租赁权对抗力。易错点：容易忽视租赁合同对产权的影响。

9、因经纪人计算错误导致税费不足，过户被延误，应承担的责任是？

A、赔偿全部损失

B、补缴税费

C、承担违约金

D、无责任

【答案】B

【解析】正确答案是B。经纪人应承担补缴责任，A、C选项责任过重；D选项不正确。知识点：经纪人专业责任。易错点：容易将计算失误等同于违约。

10、房屋交付标准与合同约定不符，买方拒绝收房，正确的处理方式是？

A、强制交付

B、解除合同

C、要求整改

D、赔偿损失

【答案】C

【解析】正确答案是C。应先要求卖方整改，A选项不合法；B、D选项是后续措施。知识点：房屋交付瑕疵处理。易错点：容易直接选择解除合同而忽视救济顺序。

第二部分：多项选择题（共10题，每题2分）

1、导致产权过户失败的常见法律风险包括？

A、房屋查封

B、共有人异议

C、租赁备案

D、抵押未注销

E、面积误差

【答案】A、B、D

【解析】A、B、D均属于权利限制；C租赁备案不影响过户；E面积误差可通过协商解决。知识点：产权过户法律障碍。易错点：容易将租赁备案误认为过户障碍。

2、房地产经纪人应重点核实的房屋权属信息包括？

A、房产证号

B、共有权人

C、抵押情况

D、水电费欠缴

E、装修情况

【答案】A、B、C

【解析】A、B、C直接影响产权；D、E属于交付问题。知识点：权属核实要点。易错点：容易将交付问题与权属问题混淆。

3、买方违约导致交易失败的情形包括？

A、贷款未获批

B、拒付首付款

C、要求降价

D、