2025年拍卖师集体土地上的房地产拍卖合法性与限制专题试卷及解析.pdfVIP

2025年拍卖师集体土地上的房地产拍卖合法性与限制专题试卷及解析1

2025年拍卖师集体土地上的房地产拍卖合法性与限制专题

试卷及解析

2025年拍卖师集体土地上的房地产拍卖合法性与限制专题试卷及解析

第一部分：单项选择题（共10题，每题2分）

1、根据我国现行法律规定，集体土地上的房屋拍卖，其合法性的前提条件是？

A、房屋所有权人同意

B、经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代

表的同意

C、乡镇人民政府批准

D、县级人民政府土地行政主管部门批准

【答案】B

【解析】正确答案是B。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，农

民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地

利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法

发生转移的除外。对于集体土地上的房地产进行拍卖，本质上是一种权利的转移，特别

是当受让人不符合本集体经济组织成员身份时，必须经过严格的民主决策程序。即“经

本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意”，

这是保障集体成员权益的核心程序。A选项“房屋所有权人同意”是必要条件，但非充分

条件，因为集体土地的所有权属于集体，个人仅拥有房屋所有权和宅基地使用权，处置

时不能损害集体利益。C选项“乡镇人民政府批准”和D选项“县级人民政府土地行政主

管部门批准”是事后备案或监管环节，而非拍卖合法性的前置核心条件。知识点：集体

土地处置的民主决策程序。易错点：容易将房屋所有权人的个人意愿等同于处置的全部

合法性，忽视了集体土地所有权属性和成员民主决策的核心地位。

2、下列哪类集体土地上的房地产在满足特定条件下可以依法进行拍卖？

A、耕地上的农房

B、未利用地上建造的“小产权房”

C、因企业破产导致其使用的集体建设用地上的厂房及附属物

D、违反规划擅自改变用途的集体土地上的商业用房

【答案】C

【解析】正确答案是C。《土地管理法》第六十三条但书条款规定，符合土地利用总

体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移

的除外。这为特定情形下的集体建设用地使用权流转提供了法律依据。企业破产是法定

的转移事由，其厂房及附属物作为企业资产的一部分，可以随土地使用权一并通过拍卖

等方式处置。A选项“耕地上的农房”属于农用地，其上的房屋拍卖受到严格限制，通常

2025年拍卖师集体土地上的房地产拍卖合法性与限制专题试卷及解析2

只能在本村集体成员内部流转，且不得改变土地用途。B选项“未利用地上建造的‘小产

权房’”本身是违法建筑，不具备合法产权，不能进行合法拍卖。D选项“违反规划擅自改

变用途的集体土地上的商业用房”因其违法性，无法通过拍卖使其合法化。知识点：集

体建设用地使用权流转的法定例外情形。易错点：容易混淆“集体土地”与“集体建设用

地”的概念，并非所有集体土地上的房地产都能流转，必须是依法取得的“建设用地”且

符合特定法定情形。

3、拍卖集体土地上的房地产时，对竞买人资格最重要的限制通常是？

A、必须具有中华人民共和国国籍

B、必须具备相应的财务能力

C、原则上应为该集体经济组织成员

D、必须没有其他房产

【答案】C

【解析】正确答案是C。这是由我国“房地一体”和集体土地所有权性质决定的。宅基

地使用权是集体经济组织成员基于其身份而享有的福利性权利，具有强烈的人身依附

性。因此，当拍卖宅基地上的房屋时，为了保障“房地不分离”，竞买人原则上必须能够获

得该宅基地的使用权，而能够获得宅基地使用权的主体通常就是本集体经济组织成员。

虽然部分地区在改革试点中有所突破，但在全国范围内，这仍是最基本和最重要的资格

限制。A选项“必须具有中华人民共和国国籍”范围过宽，非本集体成员的中国公民通常

也不符合资格。B选项“具备相应的财务能力”是所有拍卖活动对竞买人的普遍要求，而

非针对集体土地房地产的特殊限制。D选项“必须没有其他房产”是城市商品房限购政策

中的概念，与集体土地房地产拍卖无关。知识点：宅基地使用权流转的身份限制。易错