合同编司法解释关于预约合同的规定.docxVIP

中国《民法典》及最高人民法院发布的《关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则若干问题的解释》（以下简称《合同编司法解释》）对预约合同的效力、违约责任及司法认定规则作出了明确规定。以下是核心内容的梳理与分析：

一、预约合同的法律依据

《民法典》第495条

定义：预约合同是当事人约定在将来一定期限内订立本约合同（如买卖合同、租赁合同）的协议。

违约责任：一方不履行订立本约合同的义务，对方可请求其承担预约合同的违约责任。

《合同编司法解释》第7-9条

进一步细化了预约合同的认定标准、违约救济方式及损失赔偿范围。

二、预约合同的司法认定标准

1.?与“本约合同”的区分

关键要素：

是否具备本约合同的核心条款（如标的、数量、价格、履行期限等）；

当事人是否有“将来另行签订本约”的意思表示。

示例：

若《房屋认购书》仅约定“双方将于某日前签订正式买卖合同”，属于预约合同；

若《认购书》已明确房号、价格、付款方式等核心条款，可能被认定为本约合同。

2.?常见预约合同形式

认购书、预订协议、合作意向书、框架协议等。

三、预约合同的违约责任

1.?违约情形

拒绝订立本约合同、恶意磋商导致本约未能订立、未按约定时间或条件签订本约。

2.?救济方式（《合同编司法解释》第8条）

继续履行（强制缔约）：

若预约合同具备可履行性（如标的明确、无法律障碍），法院可判决违约方订立本约合同。

损害赔偿：

赔偿范围包括信赖利益损失（如磋商费用、机会成本等），但不得超过本约合同履行后可得利益。

3.?免责事由

因不可抗力或情势变更导致无法订立本约的，可部分或全部免除责任。

四、司法实践中的争议处理

1.?损失赔偿的举证责任

守约方需证明因对方违约导致的实际损失，例如：

为履行预约合同支出的合理费用（如评估费、交通费）；

因丧失交易机会造成的差价损失（如房价上涨）。

2.?违约金调整

若预约合同中约定的违约金过高或过低，法院可根据实际损失进行增减（《民法典》第585条）。

3.?典型案例参考

案例1：某购房者签订《认购书》后，开发商单方涨价拒签买卖合同，法院判决开发商继续按原条件订立合同并赔偿购房者损失。

案例2：意向书仅约定“后续协商合作细节”，未明确核心条款，法院认定不构成预约合同，驳回赔偿请求。

五、律师实务建议

合同条款设计：

明确约定“本协议为预约合同”及订立本约的时间、条件，避免模糊表述。

细化违约责任（如违约金计算方式）。

证据保留：

保存磋商记录、费用凭证等，以备主张损失赔偿。

争议解决策略：

优先协商，若需诉讼，重点围绕“预约合同性质”及“实际损失范围”举证。

六、法律依据原文

《民法典》第495条：

“当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。”

《合同编司法解释》第7条：

“预约合同生效后，当事人一方拒绝订立本约合同或者在磋商订立本约合同时违背诚信原则导致未能订立本约合同的，人民法院应当认定该方当事人违反预约合同。”

总结：预约合同的核心功能是固定交易机会，司法实践中需严格区分其与本约合同，违约责任的认定以“强制缔约+损害赔偿”为原则。具体案件处理需结合合同条款、当事人行为及交易背景综合判断。