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房屋租赁合同到期续约义务

租房，是许多人在城市里安身立命的第一步。无论是刚毕业的年轻人，还是为孩子上学租房的家庭，亦或是创业初期租用办公场地的小老板，一份稳定的租赁合同往往承载着生活的希望与事业的根基。而当合同到期时，“是否续约”“如何续约”便成了绕不开的话题——房东可能想调整租金、收回房屋另作他用，租客则担心失去现有的居住或经营场所。这种看似简单的”续约”二字，背后实则涉及《民法典》的具体规定、双方权利义务的平衡，更关乎人间烟火里的温情与现实。本文将从法律规定、实务难题、权利平衡到纠纷化解，层层剥开房屋租赁合同到期续约义务的全貌。

一、续约义务的法律根基：从《民法典》看权利义务边界

要理解续约义务，首先得回到法律条文本身。我国《民法典》合同编用多个条款构建了房屋租赁关系的基本框架，其中与续约直接相关的规定主要集中在第七百三十条、第七百三十四条，以及新增的第七百三十四条第二款关于”优先承租权”的规定。这些条文如同标尺，既划定了房东的权利边界，也为租客的合理诉求提供了法律支撑。

（一）定期租赁与不定期租赁的”转换开关”

根据《民法典》第七百零七条，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式；当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。而当定期租赁合同到期后，可能出现三种常见情形：

第一种是双方明确续签新合同，此时权利义务按新合同执行；

第二种是租客继续使用房屋，房东未提出异议并收取租金，根据第七百三十四条第一款规定，原租赁合同继续有效，但租赁期限变为不定期；

第三种是租客搬离、房东收回房屋，租赁关系终止。

这里的”不定期租赁”是关键。举个例子：小王租了张阿姨的房子，合同约定租期3年。到期后小王没搬，继续按月交房租，张阿姨也照收不误。此时原合同自动转为不定期租赁，双方都有权随时解除合同，但必须给对方”合理期限”的通知——房东不能今天说解约明天就让搬，租客也不能说走就走不打招呼。这种”不定期”的状态，其实是法律对现实的妥协：现实中很多租客因搬家成本高、寻找新房源需要时间，不可能合同一到期就立刻搬离；房东也可能暂时没找到更合适的承租人，默认继续出租。但这种”模糊状态”也埋下了隐患，后文会详细展开。

（二）优先承租权：租客的”护身符”还是”空中楼阁”？

《民法典》第七百三十四条第二款新增的”优先承租权”，是2021年《民法典》实施后对租客权益的重要保护。该条款规定：“租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。”这意味着，当房东打算继续出租房屋时，在租金、支付方式、租赁期限等”同等条件”下，原租客有优先签约的权利。

但现实中，这个”护身符”常被误解。比如有人认为”只要合同到期，房东就必须和我续约”，这显然不对——优先承租权的前提是”房东继续出租”，如果房东要收回房屋自用、给子女居住，或者转卖他人，租客就不能强制要求续约。再比如”同等条件”的认定，假设房东打算以每月5000元、押一付三、租期2年的条件出租，原租客若能接受同样条件，就享有优先权；但如果房东把租金涨到6000元，原租客觉得太高不接受，而第三方愿意租，那房东就可以和第三方签。

需要特别注意的是，优先承租权需要租客主动主张。曾有案例中，房东在合同到期前私下和新租客谈好条件，原租客因没及时表达续约意愿，最终失去了机会。这提醒租客：若想续约，一定要在合同到期前明确向房东提出，避免被动。

（三）“默示续约”的法律限制：房东的”反悔权”

实践中，有些租客会认为”合同到期后我继续住，房东收了租金，就等于同意续约，他不能随便赶我走”。这种理解有对的一面，但也有局限。根据法律规定，不定期租赁中，房东确实可以解除合同，但必须满足两个条件：一是提前通知租客”合理期限”（一般来说，住宅租赁可能是1个月，商铺租赁可能更长，要结合实际情况）；二是解除理由要合理，比如自己需要使用房屋、房屋需要大修等，不能仅仅因为想涨租金就随意解约（涨租金需要双方协商一致）。

举个反面例子：李女士租了陈先生的商铺做服装店，合同到期后继续经营了半年，每月按时交租。某天陈先生突然说”我儿子要回来开店，你下个月搬走吧”，李女士觉得太突然。法院审理后认为，陈先生作为房东有权解除不定期租赁合同，但应给李女士合理的准备时间（比如3个月），最终判决陈先生需延长1个月让李女士寻找新店铺。这说明，法律既保护房东的所有权，也考虑租客的实际困难，强调”合理”二字。

二、实务中的”续约困局”：那些被忽视的细节与争议

理论上的法律规定是清晰的，但落到具体生活场景中，续约往往变成”剪不断理还乱”的纠纷。从笔者接触的咨询案例来看，常见的争议点集中在以下几类，每一类都涉及双方对法律的理解偏差和利益的博弈。

（一）“涨租”引发的矛盾：房东的”市场调节”与租客的”稳定需求”

“合同到期，房东要涨30%租金，我该不该接受？”这是咨询中最常听