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物业公司纳税筹划案例老（会计人的经验）

笔者从事四川省某大型物业公司的税务顾问有10年，发现许多大型物企忙于开拓新市场，不

重视税收节流工作，造成多纳税费的风险。2015年笔者亲自见到深圳某大型物业公司四川分公司

财务人员不懂税收优惠政策，未能依法享受的企业所得税额多达100万元。

其实物企在税收政策方面有许多特殊之处，充分利用纳税筹划工具，物业公司可以轻松获得良好

的经济效益。

纳税筹划是指纳税人为达到减轻税收负担，实现企业税后净利润最大化和实现税收零风险的目

的，而在税法允许的范围内，通过对企业设立、筹资、投资、交易、股利分配、股权转让等各项

交易活动进行事先安排的过程。

物企无论是在企业所得税、还是流转税（现行的营业税或是将来营改增后的增值税），甚至是印

花税方面，都有纳税筹划空间。

下面笔者结合现行的企业所得税政策与实务案例，分析新时期物企如何利用纳税筹划工具带来税

收政策实惠！

案例一：四川省吉祥物业管理有限公司（以下简称“吉祥公司”）是2012年新成立的物业公司，

企业所得税的主管税务机关是地税。2014年应纳税所得额为2000万元。企业适用企业所得税税

率为25%。

纳税筹划前：

吉祥公司2014年应纳企业所得税2000X25%=500万元。

纳税筹划方案：古祥公司应根据《关丁深入实施西部大开发战略有关税收政策问题的通知》（财

税[2011]58号）第二条：”自2011年1月1口至2020年12月31口，对设在西部地区的鼓励类

产业企业减按15%的税率征收企业所得税。上述鼓励类产业企业是指以《西部地区鼓励类产业目

录》中规定的产业项目为主营业务。”和《西部地区鼓励类产业目录》（国家发展和改革委员会令

2014年第15号）规定：”《西部地区鼓励类产业目录》经国务院批准。本目录包括《产业结

构调整指导目录2（011年本）修（正）》（国家发展改革委令2013年第21号）中的鼓励类产业。”

和国家发展改革委令2013年第21号规定：第一类鼓励类三十七、其他服务业2、物业服务。”

实体法文件以及《四川省地方税务局于西部大开发企业所得税优惠政策管理有事项的通知》

（川地税发[2012]47号）规定：“企业申请享受优惠政策的，第一年由税源管理部门依法审核后

报县地税局直属税务分局依法宙核确认，第二年及以后年度实行事先备案管理。企业申请享受优

惠政策的，应在每年4月底前向地税机报送资料。”和《四川省地方税务局于享受西部大开

发优惠政策企业填报年度纳税申报表问题的通告》第三条：“申请享受2014年度西部大开发企业

所得税优惠政策的期限延长至2015年5月31日。”程序法文件规定：向地税机提交相资料,

2014年度享受企业所得税15%税率优惠。

纳税筹划方案：吉祥公司2014年应纳企业所得税2000X15%=300万元。

纳税筹划效果：吉祥公司节约企业所得税500-300=200万元。

案例二：假设案例一吉祥公司2014年12月在湖南省设立一家如意分公司，如意分公司预计2015

年应纳税所得额为18万元，吉祥公司总机构【以下简称吉祥总部】应纳税所得额为3000万元.

根据《于深入实施西部大开发战略有企业所得税问题的公告》（国家税务总局公告2012年第

12号）第六条第一款：“总机构设在西部大开发税收优惠地区的企业，仅就设在优惠地区的总机

构和分支机构的所得确定适用15%优惠税率。”和《跨地区经营汇总纳税企业所得税征收管理办

法》〔国家税务总局公告2012年第57号）第十八条：”对于总机构和分支机构处于不同税率地区

的，先由总机构统一计算全部应纳税所得额，然后按本办法笫六条规定的比例和按第十五条计算

的分摊比例，计算划分不同税率地区机构的应纳税所得额，再分别按各自的适用税率计算应纳税

额后加总计算出汇总纳税企业的应纳所得税总额，最后按本办法第六条规定的比例向总机构和分

支机构分摊