建筑拆除合同法律风险管控模板.docxVIP

在城市更新与产业升级的浪潮中，建筑拆除工程扮演着重要角色。然而，该领域涉及复杂的安全规范、环境保护要求及多方利益协调，合同作为明确各方权利义务的核心文件，其法律风险管控尤为关键。一份条款完备、权责清晰的拆除合同，不仅是工程顺利推进的保障，更是化解潜在纠纷、维护合法权益的基石。本文旨在从实务角度，剖析建筑拆除合同订立与履行中的主要法律风险点，并提供系统性的管控思路与操作建议。

一、合同签订前的风险筛查与主体适格性审查

合同风险的管控，应始于缔约之前。对合作方的审慎调查是防范风险的第一道防线，其核心在于确认合同主体的适格性与履约能力。

资质审查是重中之重。建筑拆除工程并非普通民事行为，而是受到严格行政监管的专业活动。承接拆除工程的企业必须具备相应的建筑工程施工总承包资质或爆破与拆除工程专业承包资质，并在其资质等级许可的范围内承揽工程。务必要求对方提供营业执照、资质证书、安全生产许可证等文件的原件核对，并通过官方渠道（如全国建筑市场监管公共服务平台）查询其资质有效性及是否存在行政处罚、失信记录等情况。实践中，部分小型工程队可能通过挂靠、借用资质等方式承揽业务，此类“合作”虽可能降低初期成本，但一旦发生安全事故或合同纠纷，实际施工方与被挂靠方的责任划分、赔偿能力均存在巨大不确定性，风险极高，应坚决避免。

履约能力评估亦不可或缺。除资质外，还需对对方的技术力量、设备状况、过往类似工程业绩、财务状况及商业信誉进行综合考察。可要求对方提供近年完成的拆除项目清单、主要技术人员资格证书、关键设备清单等。对于重大或复杂工程，建议进行实地考察，了解其实际操作能力与管理水平。商业信誉方面，可通过企查查、天眼查等工具查询其涉诉情况、被执行信息、行政处罚记录等，避免与诚信缺失、诉讼缠身的主体合作。

现场勘查与资料交接的规范性。在合同谈判前，务必组织专业人员对拟拆除建筑物及周边环境进行详细勘查。明确建筑物的结构类型、建筑面积、层数、高度、主要构件材质，以及周边道路、管线（水、电、气、通讯等）、相邻建筑物、地下设施等情况。勘查结果应形成书面记录，并尽可能辅以照片、视频等影像资料。同时，需向业主方索取拟拆除建筑物的原始设计图纸、地质勘察报告、管线竣工图等技术资料，若资料不全或存在疑问，应在合同中明确业主方的补充提供义务及因此可能导致工期延误的责任承担方式。现场勘查的细致程度，直接影响拆除方案的科学性与安全性，亦是后续确定工程价款、工期及风险责任的重要依据。

二、合同核心条款的风险解析与精准约定

合同条款是权利义务的载体，其设计的科学性与严谨性直接决定风险管控的效果。建筑拆除合同应围绕工程范围、工期、价款、安全责任、环保要求等核心要素，进行细致约定。

工程范围与内容的清晰界定。拆除工程的范围极易产生模糊地带，进而引发争议。合同中应明确列出拟拆除建筑物/构筑物的具体位置、结构形式、建筑面积、地上地下部分（如基础、地下室）、需保留的部分（如有）、以及与拆除相关的附属设施（如广告牌、围墙、管线截断等）。对于“拆除至正负零”、“残值处理”等常见表述，需进一步明确其具体含义和标准。例如，“残值处理”是否包含废弃物的分类、回收、运输及合法处置，均需一一列明，避免后续因理解不一产生纠纷。建议附详细的拆除范围图示，并作为合同附件。

工期约定与延误责任的细化。工期条款应明确开工日期、竣工日期（或绝对工期天数），以及工期顺延的具体情形。实践中，影响拆除工期的因素较多，如政府部门临时管制、恶劣天气、业主未能及时清空场地或切断水电、发现文物或不明地下障碍物等。对于这些可预见的情形，应在合同中明确约定工期可以顺延，并约定承包人需在事件发生后一定期限内（如3日内）书面通知发包人并提供证明，否则丧失工期顺延权。同时，需明确工期延误的违约责任，如每日按合同总价的一定比例支付违约金，但累计违约金不宜过高，通常不超过合同总价的5%-10%，并应约定违约金支付后不免除承包人继续履行的义务。若因发包人原因导致工期延误，承包人有权要求赔偿实际损失或顺延工期。

工程价款与支付方式的明确化。工程价款应明确计价方式（固定总价、固定单价、成本加酬金等）、包含的具体费用项目（人工、机械、材料、运输、处置、管理费、利润、税金、安全文明施工费、保险费等）。采用固定总价合同的，需明确该总价对应的具体工作范围和风险范围，如是否包含不可预见的地下障碍处理费用。支付方式应约定预付款（如有）、进度款、竣工结算款的支付条件、比例和期限。例如，进度款可按月或按完成工程量的百分比支付，支付前承包人应提交已完工程量报告及相关证明文件，发包人应在收到报告后一定期限内审核并支付。特别注意，竣工结算的程序和期限需详细约定，避免久拖不决。同时，应明确发票类型（如增值税专用发票）及提供时间。

安全生产责任的全面覆盖与重点突出。建