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一大一小双合同

“一大一小双合同”并非法律意义上的规范概念，而是房地产市场发展过程中出现的一种特殊交易模式，其核心特征是将房屋总价拆分至两份或多份合同中，以规避政策限制或实现特定商业目的。这种模式在不同时期呈现出不同的表现形式，其中最典型的便是前几年楼市调控背景下，部分开发商为应对“限价令”而采取的“购房合同+装修合同”组合。随着2025年房地产市场环境与政策导向的深刻变化，这一模式的生存土壤、风险成本及监管逻辑均面临新的审视。

追溯“一大一小双合同”的历史成因，其诞生与特定时期的楼市调控政策紧密相关。在房地产市场过热阶段，地方政府为抑制房价过快上涨，普遍实施“限价令”，即规定新建商品房备案价格不得超过一定标准。这一政策在短期内起到了稳定房价预期的作用，但也压缩了部分开发商的利润空间。为维持既定收益，一些开发商开始探索拆分合同的方式：将房屋实际成交价分解为“购房合同”与“装修合同”两部分，其中“购房合同”金额符合政府备案价要求，而“装修合同”则承载了超出备案价的差额部分。例如，一套实际总价500万元的房屋，若备案价上限为400万元，开发商便会与购房者签订400万元的《商品房买卖合同》和100万元的《装修协议》。这种操作使得表面房价符合政策要求，实际却通过额外合同实现了“价外收费”，本质上是对限价政策的变相规避。

除了规避限价，双合同模式在过去还被部分开发商用于降低税费、加速回款或掩盖真实房价。例如，通过降低购房合同金额，开发商可减少土地增值税、企业所得税的税基，购房者也能在契税缴纳上获得一定“优惠”。同时，装修合同部分往往要求购房者以现金一次性支付或申请高息消费贷，这在一定程度上缓解了开发商的资金压力，尤其是在预售资金监管日益严格的背景下，拆分出来的装修款可绕过监管账户直接进入企业腰包。这种模式在2018-2022年期间曾在多个热点城市蔓延，甚至形成行业潜规则，直到监管部门加大查处力度后才逐渐收敛。

进入2025年，随着房地产市场从“过热”转向“调整”，以及政策导向从“控房价”变为“稳市场”，双合同模式的生存环境发生了根本性变化。一方面，楼市整体降温导致供需关系逆转，多数城市房价涨幅放缓甚至出现下跌，开发商的核心诉求从“追求高利润”转向“快速去库存、回笼资金”，通过双合同抬高实际售价的动机大幅减弱。另一方面，2023年以来，各地陆续取消或放宽限价政策，2025年必威体育精装版政策更是明确提出“支持刚性和改善性住房需求”“优化商品房预售资金监管”，备案价限制的松动使得拆分合同的必要性显著降低。以广州为例，2023年住建部门已发文要求“明码标价、一套一标”，禁止以任何形式拆分房价；2024年联合金融、市场监管部门开展“穿透式检查”，重点排查“双合同”“阴阳合同”等违规行为，当年便有7个楼盘因违规被通报，部分项目被暂停网签资格。

尽管整体市场环境不再支持双合同的大规模存在，但在局部区域和特定项目中，这一模式仍可能以变异形式出现。例如，部分资金链紧张的中小开发商，可能会通过签订“购房合同+车位使用权转让协议”“购房合同+服务费协议”等方式，要求购房者额外支付费用以弥补资金缺口。这类操作的隐蔽性更强，往往以“捆绑销售”“自愿购买”为幌子，增加了监管难度。此外，在一些仍有限价政策的热点区域，个别开发商可能会通过“毛坯备案+升级装修包”的方式变相拆分房价，其中装修包价格远高于市场合理水平，本质上仍是双合同的变种。不过，与前几年相比，2025年的双合同现象已从“普遍存在”转为“零星个案”，且面临更严格的技术监管——购房款需全部进入政府监管账户，装修款、服务费等额外费用的流向也被纳入监控范围，资金穿透式管理使得拆分操作难以遁形。

对于购房者而言，选择双合同模式可能面临多重风险与成本压力，这些问题在2025年的市场环境下显得尤为突出。首先是资金压力的陡增。在传统双合同中，购房合同部分可申请按揭贷款，但装修合同部分往往要求一次性支付现金或申请高息消费贷。以一套总价500万元的房屋为例，若拆分出100万元装修款，购房者需在首付之外额外支付100万元现金（或至少支付50%以上的装修贷首付），这对于资金储备有限的刚需家庭而言，相当于将首付比例从30%变相提高至50%以上。2025年房贷利率已降至历史低位（首套房利率普遍在3.1%-3.5%），而装修贷利率通常在5%-7%，两者利差可达2-4个百分点，长期来看将显著增加总利息支出。例如，100万元装修贷分5年还清，按6%利率计算，总利息约13.4万元，而若纳入房贷统一计算，30年总利息仅增加约6.8万元，成本差距近一倍。

其次是法律风险与维权困境。双合同模式下，购房者与开发商签订的多份合同可能存在效力冲突。例如，若装修质量不达标，购房者能否依据装修合同维权？若楼盘烂尾，已支付的装修款能否追回？实践中，部分开发商会将装