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标准房屋租赁合同签订注意事项
房屋租赁是日常生活与经营活动中常见的民事行为,一份严谨、周全的租赁合同,是保障租赁双方合法权益、避免日后纠纷的基石。作为承租方或出租方,在签订合同前务必细致审查、审慎对待。以下从实务角度,梳理签订标准房屋租赁合同时应重点关注的事项。
一、签约前:察其本,知其详
在正式落笔之前,对租赁标的及交易对手的核查是首要环节,这直接关系到合同的根基是否稳固。
出租方主体资格核验:务必确认出租人是否为房屋的合法权利人,或已获得权利人的有效授权。若为个人,查看其身份证明及房屋权属证明(如房产证、不动产权证等)原件,并留存复印件。若为单位或其他组织,则需核实其营业执照或相关登记证明,以及授权代表的身份证明和授权文件。警惕“二房东”转租,需审查其与原房东的租赁合同中是否明确允许转租,以及转租的期限是否在原合同有效期内。
房屋基本情况及权利瑕疵排查:实地查看房屋的实际状况,包括地址、面积(建筑面积与使用面积)、户型、朝向、装修程度、现有设施设备等,确保与出租人描述及合同约定一致。同时,需了解房屋是否存在抵押、查封等权利限制,是否属于违法建筑,是否符合消防安全标准及租赁用途的特定要求(如商业用途需具备相应的规划许可)。
租赁用途与房屋性质匹配:明确租赁房屋的用途是居住、办公还是商业经营。房屋的规划用途应与租赁用途相符,否则可能导致无法办理营业执照等问题,甚至租赁合同被认定为无效。
二、合同条款:字斟句酌,明确权责
合同条款是双方权利义务的直接体现,需逐条仔细审阅,确保无歧义、无遗漏。
当事人信息准确无误:合同首部应清晰列明出租方(甲方)与承租方(乙方)的完整信息。个人应包括姓名、身份证号码、联系电话、通讯地址;单位应包括全称、统一社会信用代码、法定代表人(或授权代表)、联系电话、注册地址。信息有误可能导致后续维权困难。
房屋基本信息清晰具体:将签约前核实的房屋地址、产权证号(或能证明权属的其他文件编号)、建筑面积、房屋结构、户型等信息准确写入合同。可附带房屋平面图作为合同附件,并由双方签字确认。
租赁期限明确起止:明确约定租赁的起始日期和终止日期。注意,租赁期限不得超过二十年,超过部分无效。如需续租,应约定提前通知期限及续租条件。
租金及支付方式清晰约定:
*租金标准:明确每月或每周期租金金额,大写与小写均需填写,避免涂改。
*支付周期与日期:是月付、季付还是年付?每期租金应于何时支付?需明确具体日期。
*支付方式:银行转账应注明收款账户信息(户名、开户行、账号);现金支付需由收款人出具收据。
*租金调整:是否允许租金调整?调整周期、幅度及方式需事先约定。
押金(租赁保证金)条款:
*押金金额:通常为一个月或两个月租金,具体数额双方协商。
*支付与退还:何时支付?合同期满或解除后,在何种条件下(如无欠费、无损坏等)应于多少日内退还?是否计息?
*押金抵扣:明确押金可用于抵扣哪些费用(如拖欠租金、违约金、房屋损坏赔偿等)。
其他费用承担清晰划分:租赁期内产生的水费、电费、燃气费、物业管理费、电视收视费、网络通讯费、供暖费等,需明确由哪一方承担。约定应具体,避免模糊表述。
房屋的交付与返还:
*交付标准与时间:房屋交付时应达到何种状态?附属设施、设备(如家具、电器)的数量、品牌、状况应制作清单,作为合同附件,并经双方验收签字。交付时间需明确。
*返还要求与验收:租赁期满或合同解除后,承租方应于何时将房屋恢复原状(或按约定状态)返还?返还时如何验收?如有损坏如何处理?
房屋修缮与使用:
*修缮责任:非因承租方过错导致的房屋主体结构及主要附属设施损坏,通常由出租方负责维修;承租方使用不当或人为损坏则由承租方负责。日常小修小补责任也应约定。
*合理使用:承租方应按合同约定用途合理使用房屋,不得擅自改变房屋结构、用途,或从事违法活动。如需装修或增设他物,应事先征得出租方书面同意,并约定装修物的归属及返还时的处理。
转租、转让与交换:承租方是否有权转租?转租需满足哪些条件(如书面同意、不得超过剩余租期等)?未经同意擅自转租的法律后果也应明确。
合同的变更、解除与终止:
*变更与解除条件:何种情况下双方可协商变更或解除合同?单方解除合同的条件(如一方违约达到何种程度)。
*不可抗力:因不可抗力导致合同无法继续履行的处理方式。
*租期届满:合同终止后双方的权利义务。
违约责任:这是保障合同履行的关键条款。
*出租方违约:如逾期交付房屋、未能保证房屋适租性、擅自提前收回房屋等,应承担何种违约责任(如支付违约金、赔偿损失等)。
*承租方违约:如逾期支付租金、擅自转租、损坏房屋、擅自解除合同等,应承担何种违约责任(如支付逾期利息、违约金、押金不退、赔
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