房地产行业深度报告：房价止跌回稳系列三，鉴往知来，人口不是影响房价唯一因素-250924.pdfVIP

房地产

行

业

研房地产房价止跌回稳系列三：鉴往知来，人口不是影响房价

究

2025年09月24日

唯一因素

投资评级：看好（维持）——行业深度报告

行业走势图齐东（分析师）胡耀文（分析师）杜致远（联系人）

qidong@kysec.cnhuyaowen@kysec.cnduzhiyuan@kysec.cn

房地产沪深300证书编号：10002证书编号：S0790524070001证书编号：S0790124070064

60%

行发达国家/地区中期人口变化对房价影响有限

业48%

深36%从70城房价数据看，新房和二手房价格走势趋于一致，从2022年开始进入下跌

度24%通道。2024年三季度跌幅有扩大趋势，四季度以来在一揽子政策支撑下，房价

报

告12%同比跌幅收窄。本轮楼市调整，70城新房和二手房价格指数下跌周期均超过40

0%个月。我们选取了8个发达国家/地区研究人口与房价的关系，发现房屋价格指

2024-092025-012025-052025-09

数在中期与人口增长率、人口数量无明显正相关关系，整体对房价的影响有限。

数据来源：聚源

我们认为，人口增长需转化为有效购房需求，才能对房价产生影响，而这一转化

相关研究报告过程依赖经济发展与居民收入的增长，因此各国房价与人口增长率常呈脱节状

态。

《新房成交面积同环比增长，1-8月房

海外经验：房价止跌需宽财政和货币政策协同发力

地产开发投资同比下降—行业周报》

对比中国大陆和7个国家/地区房价指数，可以发现上世纪80年代以来，发达国

-2025.9.21

家/地区房价也存在波动，且价格回撤幅度高于国内本轮房价降幅，但最后均能

《新房上海持续领涨，二手房价格同

修复企稳。自2008年金融危机后，2011年以来发达国家房价指数平稳上涨；自

开比降幅缩小—行业点评报告》

源-2025.9.162022年3月美联储首次加息以来，房价指数均有下跌趋势。我们总结发达国家/

证地区房价企稳修复主要包括（1）政策：大规模量化宽松与财政刺激，包括降息、

券《8月销售降幅扩大，宽松政策后一线

新房成交回暖—行业点评报告》QE、财政补贴等；（2）金融：大幅压降抵押贷款利率，降低购房门槛；（3）供

证

券-2025.9.15应：减少卖地和开工，主动降低库存；（4）需求：构建依赖真实居住需求、减少

研投机属性、并通过产业与人才提升城市内在价值的长效机制，而非短期刺激。我

究

们总结得出，稳定的政策预期、较低的利率环境和改善供需结构是支撑房地产市

报

告场止跌回稳的关键力量。

投资建议

通过对多个国家/地区的房价及影响因