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证券研究报告|固收点评报告

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2025年09月20日

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二手房成交环比连涨两周

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地产周速达

二手房、新房周成交面积环比均回升，叠加去年低基数效应，同比同样大幅回升。二手房成交环比连增两

周，同比连增五周。新房周成交环比由降转增，同比连降十四周后大幅增长。本轮同比高增主要受低基数效应驱

动，去年同期恰逢中秋假期（9月15–17日），楼市成交量明显走弱，二手房周度成交环比下滑27%、新房下滑

21%，叠加当时处于“9·24”新政出台前的政策观望期，整体成交量处于年内冰点。即便剔除节日扰动，对比中

秋假期前一周，本周二手房和新房成交同比仍分别增长21%和19%，显示本轮修复具备一定真实需求支撑。同

时，今年8月以来京沪深相继出台限购优化政策，效果正在释放，进一步推升成交活跃度。

9月周成交数据出现改善，但必威体育精装版统计局数据表明，8月地产市场基本面依然承压，“金九银十”期间政策

的进一步宽松的可能性仍然存在。8月地产销售面积、销售额当月同比分别为-10.6%和-14.0%，同比降幅相较7

月有所扩大，其中部分原因可归结于去年同期基数较高。房价方面，市场下行压力依然显著，70城新建商品住

宅价格环比下跌0.3%，已连续27个月处于下跌通道；二手房价格的调整则更为剧烈，环比下跌0.6%，连续28

个月下跌。其中一线城市二手房价环比下跌1.0%，连续领跌全国，反映出市场信心的脆弱。在“稳住楼市”的

核心要求下，后续政策储备可以依然充足，并重点关注以下两大方向，一是需求端成本的进一步压降，核心在

于房贷利率是否下调；二是存量资产的盘活，关注中央层面是否采取收储行动。

政策方面，本周上海推出房产税新政，整体变化不大，主要针对“居住证满3年的外地购房家庭”购买“二

套房”给予免征面积优惠。回溯上海房产税，最早于2011年推出试点办法，2023年延期5年到2028年。25年

9月版本，相较2011年，依然延续两个主要要求，一是本市居民家庭二套住房人均免征面积60平米，二是本市

居民家庭、居住证满3年非本市家庭，首套免征房产税。区别是，25年版本中，居住证满3年购房家庭，参考

本市居民家庭，二套房同样人均免征60平米。

具体数据如下：

对比往年季节性，2021年、2023年和2024年9月15城二手房周度成交面积平均值较8月环比分别下降

37.1%、12.8%和13.3%，平均降幅达21.1%，二手房市场通常呈现显著的季节性回落。而今年9月以来，二手

房周度成交面积相较8月周均值实现2.6%的环比增长，不仅由降转增，且表现大幅优于往年同期平均下滑的季

节性趋势，展现出明显的超预期回暖。

二手房成交环比连增两周，同比连增五周。本周（9月12-18日），15城二手房成交面积223万平，相当于

年内高点的76%，过去四周介于188-213万平，本周环比增长13%。同比来看，15城二手房成交连增五周，本

周增幅66%。9月1-18日，二手房成交同比增长32%，好于8月的2%、7月的-5%、6月的-3%。

分城市层级看，一线城市二手房周成交环比连增两周，增幅7%。北京环比增长8%，成交面积35万平，过

去四周介于29-33万平；上海环比增长7%，成交面积41万平，过去四周介于36-38万平；深圳环比增长5%，

成交面积14万平，过去四周介于12-13万平。同比来看，一线城市连增七周，增幅为72%，其中深圳、上海、

北京分别增长114%、84%、49%。

二线城市、三线城市二手房周成交面积环比同样连增两周，本周增幅分别为23%、5%。同比来看，二线城

市、三线城市二手房周成交分别增长60%、70%。

从历史季节性规律看，38城新房周度成交面积在9月相较8月通常呈现温和回升。回顾2021年、2023年

及2024年同期数据，9月较8月的环比变动分别为+2.6%、+12.1%和-4.7%，三