2025年综合类-房地产估价案例与分析-第三章不同目的房地产估价历年真题摘选带答案分析.docxVIP

2025年综合类房地产估价案例与分析第三章不同目的房地产估价历年真题摘选带答案分析

历年真题摘选

1.甲公司于2019年6月以出让方式取得一宗居住用地，出让合同约定容积率≤3.0，土地使用期限为70年，自2019年7月1日起计算。甲公司于2020年10月开工建设，预计2023年9月建成，项目总建筑面积为21000㎡。现因资金短缺，甲公司拟转让该在建工程，委托房地产估价机构评估其市场价值。经调查，该区域同类商品住宅的市场售价为10000元/㎡，同类在建工程的正常开发期为2.5年，开发成本及管理费用为5000元/㎡，销售费用和销售税费分别为售价的3%和6%，投资利润率为20%，折现率为10%。该在建工程的评估价值为多少？

答案：首先计算项目正常情况下的总价值，总建筑面积21000㎡，市场售价10000元/㎡，则总价值=21000×10000=210000000元。

开发成本及管理费用=21000×5000=105000000元。

销售费用=210000000×3%=6300000元，销售税费=210000000×6%=。

利润=（开发成本及管理费用）×投资利润率=105000000×20%=。

设在建工程价值为V，根据假设开发法公式：V=210000000÷(1+10%)^(2.51.5)105000000÷(1+10%)^(2.51.5)6300000÷(1+10%)^(2.51.5)(1+10%)^(2.51.5)(1+10%)^(2.51.5)，计算得出V≈7359.88万元。

答案分析：本题运用假设开发法评估在建工程价值。先确定项目总价值，再分别计算开发成本、销售费用、销售税费和利润。由于工程已建设一定时间，需要考虑资金的时间价值，通过折现率对各部分进行折现计算，最终得出在建工程的评估价值。

2.乙企业因破产清算需要对其名下的一处商业房地产进行估价。该房地产占地面积为5000㎡，建筑面积为10000㎡，土地使用权性质为出让，剩余使用年限为30年。经调查，该区域类似商业房地产的租金水平为每月50元/㎡，空置率为10%，运营费用率为30%。假设报酬率为8%，该商业房地产的价值为多少？

答案：年有效毛收入=10000×50×12×(110%)=5400000元。

年运营费用=5400000×30%=1620000元。

年净收益=54000001620000=3780000元。

根据收益法公式，V=A/Y[11/(1+Y)^n]，其中A为年净收益，Y为报酬率，n为剩余使用年限。则该商业房地产价值V=3780000÷8%[11/(1+8%)^30]≈4359.37万元。

答案分析：本题采用收益法评估商业房地产价值。先计算年有效毛收入，考虑空置率的影响。再根据运营费用率算出年运营费用，进而得到年净收益。最后利用收益法公式，结合报酬率和剩余使用年限计算出房地产价值。

3.丙公司欲购买一宗工业用地用于扩大生产，委托估价机构评估该地块的市场价值。该地块面积为8000㎡，土地形状规则，地势平坦，周边基础设施完备。经调查，近期该区域类似工业用地的成交案例有三宗，情况如下：案例A，成交价格为300元/㎡，成交日期为2024年1月，土地使用年限为50年；案例B，成交价格为320元/㎡，成交日期为2024年3月，土地使用年限为45年；案例C，成交价格为310元/㎡，成交日期为2024年5月，土地使用年限为50年。该区域工业用地价格在近一年来呈均匀上涨趋势，每月上涨1%。待估地块土地使用年限为40年，土地还原率为6%。采用市场法评估该地块的市场价值。

答案：首先进行交易日期修正。案例A修正后价格=300×(1+1%)^11≈335.98元/㎡；案例B修正后价格=320×(1+1%)^9≈350.27元/㎡；案例C修正后价格=310×(1+1%)^7≈332.37元/㎡。

然后进行土地使用年限修正。土地使用年限修正系数公式为K=[11/(1+r)^n]/[11/(1+r)^m]，其中r为土地还原率，n为待估地块使用年限，m为比较案例使用年限。

案例A使用年限修正系数K_A=[11/(1+6%)^40]/[11/(1+6%)^50]≈0.91；案例B使用年限修正系数K_B=[11/(1+6%)^40]/[11/(1+6%)^45]≈0.94；案例C使用年限修正系数K_C=[11/(1+6%)^40]/[1