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2023年资产评估核心考点

1.市场法是利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的评估方法。其基本前提包括：要有一个活跃的公开市场；公开市场上要有可比的资产及其交易活动。在运用市场法时，需要选择合适的参照物，参照物应在功能、市场条件、交易时间等方面与被评估资产具有可比性。调整差异时，主要考虑交易情况、交易日期、区域因素和个别因素等。例如，评估一辆二手汽车，选择近期在同一地区交易的类似品牌、型号、配置且使用年限相近的汽车作为参照物，若参照物的交易价格为10万元，但该参照物车况比被评估汽车好，根据专业经验，车况差异对价格的影响为1万元，那么被评估汽车的价值可能为9万元。

2.收益法是通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的评估方法。其基本前提是：被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量；资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可以预测并可以用货币衡量；被评估资产预期获利年限可以预测。收益法的基本公式为\(P=\sum_{i=1}^{n}\frac{R_{i}}{(1+r)^{i}}\)，其中\(P\)为评估值，\(R_{i}\)为第\(i\)年的预期收益，\(r\)为折现率，\(n\)为收益年限。比如，某企业预计未来3年的收益分别为100万元、120万元、150万元，折现率为10%，则该企业的评估值\(P=\frac{100}{(1+10\%)}+\frac{120}{(1+10\%)^{2}}+\frac{150}{(1+10\%)^{3}}\approx282.64\)万元。

3.成本法是指首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产业已存在的各种贬损因素，并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称。其基本公式为：评估值=重置成本实体性贬值功能性贬值经济性贬值。重置成本的估算方法有重置核算法、价格指数法、功能价值类比法等。例如，采用重置核算法计算一台设备的重置成本，已知设备的直接成本为50万元，间接成本为直接成本的10%，则重置成本为\(50+50\times10\%=55\)万元。

4.机器设备评估中，重置成本的构成要素包括购置成本、运杂费、安装调试费等。对于进口设备，还包括进口关税、增值税等。实体性贬值的估算方法有观察法、使用年限法、修复费用法等。观察法是评估人员通过观察设备的外观、运行状况等，凭借经验判断设备的实体性贬值程度。使用年限法的公式为：实体性贬值率=实际已使用年限÷（实际已使用年限+尚可使用年限）×100%。例如，一台设备已使用5年，尚可使用10年，则实体性贬值率为\(5\div(5+10)\times100\%\approx33.33\%\)。

5.房地产评估中，土地使用权价值的评估方法有市场法、收益法、成本法、假设开发法等。市场法在房地产评估中应用广泛，选择的参照物应与被评估房地产在区位、用途、规模等方面相似。收益法中，房地产的净收益是指房地产在正常使用情况下，扣除运营费用后的收益。例如，某商业房地产年租金收入为100万元，运营费用为30万元，则年净收益为70万元。假设开发法适用于具有开发潜力的土地评估，其基本公式为：土地价值=开发完成后的房地产价值开发成本管理费用投资利息销售税费开发利润。

6.无形资产评估中，无形资产的成本特性包括不完整性、弱对应性和虚拟性。收益法是无形资产评估的主要方法，关键在于确定无形资产的收益额、折现率和收益期限。收益额的确定方法有直接估算法、分成率法等。分成率法是通过确定无形资产收益分成率来计算无形资产的收益额，例如，某企业使用一项专利技术生产产品，该专利技术的销售收入分成率为5%，企业年销售收入为1000万元，则该专利技术的年收益额为\(1000\times5\%=50\)万元。

7.长期投资评估中，对于债券投资，其评估值的计算与债券的利息支付方式、到期时间等有关。对于分期付息、到期还本的债券，评估值的计算公式为：\(P=\sum_{i=1}^{n}\frac{I}{(1+r)^{i}}+\frac{M}{(1+r)^{n}}\)，其中\(I\)为每年利息，\(M\)为债券面值，\(r\)为折现率，\(n\)为剩余期限。例如，某债券面值为1000元，票面利率为5%，每年付息一次，剩余期限为3年，折现率为6%，则每年利息\(I=1000\times5\%=50\)元，评估值\(P=\frac{50}{(1+6\%)}+\frac{50}{(1+6\%)^{2}}+\frac{50}{(1+6\%)^{3}}+