2024 年房地产估价师《房地产估价理论与方法》章节练习成本法（含答案解析）.docxVIP

2024年房地产估价师《房地产估价理论与方法》章节练习成本法（含答案解析）

1.某宗房地产的土地价值占总价值的40%，建筑物价值占总价值的60%，由可比实例房地产中所求出的土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%，则综合资本化率为（）。

A.7.2%

B.7%

C.6%

D.8%

答案：A

解析：综合资本化率\(R_O=L\timesR_L+B\timesR_B\)，其中\(L\)为土地价值占比，\(R_L\)为土地资本化率，\(B\)为建筑物价值占比，\(R_B\)为建筑物资本化率。代入数据可得：\(R_O=40\%\times6\%+60\%\times8\%=7.2\%\)。

2.某建筑物的建筑面积为200平方米，重置价格为1000元/平方米，经济寿命为40年，有效经过年数为10年。其中，门窗等损坏的修复费用为5000元；装饰装修的重置价格为200元/平方米，平均寿命为5年，已使用3年；设备的重置价格为50000元，平均寿命为10年，已使用10年。残值率假设均为零。则该建筑物的物质折旧额为（）元。

A.34000

B.36000

C.38000

D.40000

答案：C

解析：

门窗等损坏的修复费用\(C_1=5000\)元；

装饰装修的折旧额\(C_2=200\times200\times\frac{3}{5}=24000\)元；

设备的折旧额\(C_3=50000\)元；

建筑物主体的折旧额\(C_4=(1000\times2005000200\times20050000)\times\frac{10}{40}=1000\)（因残值率为零，这里按正常折旧计算）；

物质折旧额\(C=C_1+C_2+C_3+C_4=5000+24000+500001000=38000\)元。

3.某宗房地产的土地面积为1000平方米，建筑面积为1400平方米，现需拆除重建，估计建筑面积的拆迁费用和残值分别为300元/平方米和50元/平方米，则该宗土地的减价修正额为（）元。

A.350000

B.300000

C.250000

D.200000

答案：C

解析：减价修正额\(=(30050)\times1400=250000\)元。

4.某建筑物的建筑面积为100平方米，经过年数为10年，单位建筑面积的重置价格为500元/平方米，经济寿命为30年，残值率为5%。用直线法计算该建筑物的年折旧额为（）元。

A.1583

B.1667

C.1750

D.1833

答案：A

解析：年折旧额\(D=\frac{C(1R)}{N}\)，其中\(C=500\times100=50000\)元，\(R=5\%\)，\(N=30\)年。则\(D=\frac{50000\times(15\%)}{30}\approx1583\)元。

5.某房地产的重建价格为2000万元，已知在建造期间中央空调系统因功率大较正常情况多投入150万元，投入使用后每年多耗电费0.8万元。假定该空调系统使用寿命为15年，估价对象房地产的报酬率为12%，则该房地产扣除该项功能折旧后的价值为（）万元。

A.1838.00

B.1844.55

C.1845.87

D.1850.00

答案：B

解析：

功能过剩引起的折旧包括超额投资成本和超额运营费用，超额投资成本为150万元；

超额运营费用的现值\(A=0.8\)万元，\(n=15\)年，\(R=12\%\)，根据\(P=A\times\frac{1(1+R)^{n}}{R}\)，可得\(P=0.8\times\frac{1(1+12\%)^{15}}{12\%}\approx5.45\)万元；

功能折旧额\(=150+5.45=155.45\)万元；

扣除功能折旧后的价值\(=2000155.45=1844.55\)万元。

6.某幢建筑物由于发生了地震，估算采用最优修复方案使其恢复到新的或相当于新的状况所必需的费用作为折旧额，这种折旧属于（）。

A.物质折旧

B.功能折旧

C.经济折旧

D.设备折旧

答案：A

解析：地震造成的建筑物损坏属于物质折旧中的自然经过的老化、意外破坏的损毁等情况。

7.某房地产的土地取得成本为1000万元，开发成本为3000万元，管理费用为200万元，销售费用为300万元，开发利润为