2024 年房地产估价师《房地产估价理论与方法》章节练习房地产抵押估价（含答案解析）.docxVIP

2024年房地产估价师《房地产估价理论与方法》章节练习房地产抵押估价（含答案解析）

单项选择题

1.房地产抵押估价中，遵循谨慎原则的具体要求不包括（）。

A.在运用市场法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例

B.在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用

C.在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、建设成本、有关税费和利润

D.在运用假设开发法估价时，不应高估未来开发完成后的价值

答案：C。分析：在运用成本法估价时，应低估土地取得成本、建设成本、有关税费和利润，而不是高估，C选项错误。

2.房地产抵押价值评估应遵循的原则是（）。

A.独立、客观、公正原则

B.合法原则

C.谨慎原则

D.以上都是

答案：D。分析：房地产抵押价值评估需要遵循独立、客观、公正原则以保证评估结果的公平性，遵循合法原则确保评估对象和评估过程合法，遵循谨慎原则以应对抵押可能面临的风险，所以以上原则都要遵循。

3.以下关于房地产抵押估价的说法，错误的是（）。

A.抵押估价报告应用有效期从估价报告出具之日起计，不得超过一年

B.房地产抵押估价应当关注房地产抵押价值未来下跌的风险

C.对于再次抵押的房地产，其抵押价值为该房地产的价值扣除已担保债权后的余额

D.房地产抵押估价时，应考虑被抵押房地产的变现能力

答案：C。分析：对于再次抵押的房地产，其抵押价值为该房地产的价值扣除已担保债权和其他法定优先受偿款后的余额，C选项表述不完整。

4.某宗房地产已抵押，其市场价值为200万元，已抵押担保的债权数额为100万元，法定优先受偿款为50万元，则该房地产的抵押价值为（）万元。

A.100

B.150

C.50

D.200

答案：C。分析：抵押价值=市场价值已担保债权数额法定优先受偿款=20010050=50万元。

5.房地产抵押估价中，确定估价对象的价值类型应是（）。

A.市场价值

B.投资价值

C.谨慎价值

D.在用价值

答案：C。分析：房地产抵押估价应遵循谨慎原则，确定的价值类型是谨慎价值。

多项选择题

1.房地产抵押估价中，谨慎原则的应用体现在（）。

A.不高估收入

B.不低估运营费用

C.不高估土地取得成本

D.不低估未来开发完成后的价值

E.不高估建筑物折旧

答案：ABC。分析：谨慎原则要求不高估收入、不低估运营费用、不高估土地取得成本等，应低估未来开发完成后的价值，高估建筑物折旧，所以DE错误。

2.房地产抵押估价报告中，需要披露的内容有（）。

A.估价对象的状况

B.估价方法的选用理由

C.假设和限制条件

D.变现能力分析

E.市场风险提示

答案：ABCDE。分析：房地产抵押估价报告需披露估价对象状况、估价方法选用理由、假设和限制条件、变现能力分析以及市场风险提示等内容。

3.下列房地产中，适用于成本法进行抵押估价的有（）。

A.学校

B.医院

C.图书馆

D.商业中心

E.加油站

答案：ABC。分析：学校、医院、图书馆这类房地产通常缺乏活跃的交易市场，收益也难以准确衡量，适合用成本法估价；商业中心和加油站一般收益较明显，更适合用收益法等其他方法。

4.房地产抵押估价中，可能影响估价对象变现能力的因素有（）。

A.通用性

B.独立使用性

C.可分割转让性

D.价值大小

E.区位

答案：ABCDE。分析：通用性、独立使用性、可分割转让性、价值大小和区位等因素都会影响房地产的变现能力。

5.房地产抵押估价时，应考虑的法定优先受偿款包括（）。

A.已抵押担保的债权数额

B.发包人拖欠承包人的建设工程价款

C.强制执行费用

D.土地出让金

E.划拨土地使用权应缴纳的出让金

答案：ABDE。分析：法定优先受偿款包括已抵押担保的债权数额、发包人拖欠承包人的建设工程价款、划拨土地使用权应缴纳的出让金等，强制执行费用不属于法定优先受偿款的范畴。

判断题

1.房地产抵押估价中，对于在建工程，应评估其预期完工后的价值。（）

答案：错误。分析：房地产抵押估价中，对于在建工程，应评估其现状价值，而不是预期完工后的价值。

2.抵押估价报告应用有效期内，估价对象发生重大变化时，原估价报告仍然有效。（）

答案：错误。分析：抵押估价报告应用有效期内，估价对象发生重大变化时，原估价报告可能不再适用，需重新估价。

3.房地产抵押估价时，应考虑估价对象的抵押期限。（）

答案：正确。分析：抵押期限会影响抵押房地产的风险和价值，所以估价时应考虑。

4.以出让方式取得土地使用权的房地产抵押估价，不应考虑土地出让金的补缴问题。（）

答案：错误。分析：以出让方式取得土地