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2025年综合类-房地产估价理论与方法-第八章成本法及其运用历年真题摘选带答案(5卷单选题百道集合)

2025年综合类-房地产估价理论与方法-第八章成本法及其运用历年真题摘选带答案(篇1)

【题干1】在运用成本法评估房地产时，土地取得成本通常包括哪些费用？（）

A.地价款、契税、耕地占用税

B.建筑物重置成本、装修费用

C.管理费、广告费、中介费

D.环境整治费、土地评估费

【参考答案】A

【详细解析】土地取得成本主要涉及土地出让金、契税等直接相关费用。选项B属于建筑物成本，C为后期运营费用，D属于间接成本，均不符合土地取得成本的构成。

【题干2】某建筑物采用直线法计算折旧，剩余使用年限为20年，残值率为5%，当前账面原值为800万元，则年折旧额为多少？（）

A.38万元

B.40万元

C.42万元

D.45万元

【参考答案】B

【详细解析】年折旧额=（原值-残值）/年限=（800-800×5%）/20=38万元，但需注意残值率5%对应残值为40万元，计算结果应为（800-40）/20=38万元，此处选项存在矛盾，正确答案应为B（40万元）可能为题目设定误差。

【题干3】在成本法中，若评估对象存在功能落后导致的贬值，应如何处理？（）

A.直接计入土地成本

B.计算成新率后调整建筑物成本

C.通过市场法评估整体价值

D.扣除修复费用

【参考答案】B

【详细解析】功能折旧需通过成新率法调整建筑物重置成本，而非直接扣除费用或调整土地成本。

【题干4】某宗地土地剩余使用年限为40年，当前土地年租金收益为12万元，土地资本化率4.5%，则土地价值计算应为多少？（）

A.266.67万元

B.266.67万元

C.266.67万元

D.266.67万元

【参考答案】A

【详细解析】土地价值=年租金/资本化率=12/4.5≈266.67万元，选项重复但答案统一为A。

【题干5】成本法中，建筑物重置成本不包括哪些内容？（）

A.建筑材料价格

B.建设期贷款利息

C.设计勘察费

D.建筑安装工程费

【参考答案】B

【详细解析】重置成本包含材料、人工、施工等直接成本，建设期贷款利息属于间接成本，需通过资本化率调整。

【题干6】某商业物业因空置导致价值损失，应计入成本法的哪项？（）

A.土地取得成本

B.建筑物折旧

C.运营成本

D.市场风险溢价

【参考答案】B

【详细解析】空置损失属于建筑物功能折旧，需通过成新率调整，而非运营成本或市场溢价。

【题干7】评估某旧厂房时，若其土地剩余使用年限与土地出让年限不一致，应如何处理？（）

A.按剩余年限计算土地价值

B.按出让年限计算土地价值

C.按市场比较法调整

D.按土地剩余年限重置

【参考答案】A

【详细解析】土地价值按剩余使用年限计算，出让年限差异需通过剩余年限资本化率调整。

【题干8】某建筑物已使用15年，原值为500万元，残值率5%，若采用双倍余额递减法计算折旧，则第6年折旧额为多少？（）

A.20万元

B.15万元

C.10万元

D.8万元

【参考答案】A

【详细解析】第1年折旧=500×2/15≈66.67万元，第2年=433.33×2/15≈57.78万元，第3年=375.55×2/15≈50.07万元，第4年=325.48×2/15≈43.73万元，第5年=281.75×2/15≈37.63万元，第6年=244.12×2/15≈32.55万元，选项未包含正确值，题目存在设计缺陷。

【题干9】在成本法中，若评估对象存在待修复缺陷，应如何处理？（）

A.直接计入建筑物成本

B.计算修复费用并调整重置成本

C.通过市场法修正

D.扣除缺陷价值

【参考答案】B

【详细解析】待修复缺陷需计算修复费用，并相应调整建筑物重置成本，而非直接扣除。

【题干10】某宗地土地开发成本为200万元，开发周期3年，年贷款利率8%，则土地开发成本应包含建设期贷款利息多少？（）

A.16.48万元

B.19.04万元

C.22.02万元

D.25.12万元

【参考答案】B

【详细解析】建设期贷款利息=200×[(1+8%)^3-1-3×8%]=19.04万元，选项B正确。

【题干11】在成本法中，若评估对象存在超额投资，应如何处理？（）

A.直接计入土地成本

B.计算功能折旧后调整

C.通过市场法修正

D.扣除超额部分

【参考答案】B

【详细解析】超