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2025年综合类-房地产估价案例与分析-第三章不同目的房地产估价历年真题摘选带答案(5卷单选题100题)

2025年综合类-房地产估价案例与分析-第三章不同目的房地产估价历年真题摘选带答案(篇1)

【题干1】某宗土地拟用于开发商业项目，评估时需采用收益法进行测算，其收益期限应考虑（）。

【选项】A.土地剩余使用年限B.规划用途规定的开发周期C.未来持有者的预期持有年限D.政府规定的土地出让年限

【参考答案】C

【详细解析】收益法中收益期限的确定需结合未来持有者的合理预期，而非单纯受剩余年限或规划周期限制。若持有者计划长期持有并持续获取收益，则收益期限可延长至合理年限，但需考虑市场风险和持有成本。

【题干2】评估工业用地时，若估价目的为抵押贷款，应优先采用（）作为主要估价方法。

【选项】A.市场比较法B.成本法C.收益法D.假设开发法

【参考答案】B

【详细解析】抵押贷款评估需关注土地的变现能力，成本法能准确反映土地重置成本及开发后的价值，适合作为抵押价值评估的核心方法。收益法适用于长期持有型资产，市场比较法依赖充分可比案例，假设开发法更适合待开发项目。

【题干3】某商业物业出租净收益为120万元/年，评估时若采用收益法，应扣除的运营费用通常包括（）。

【选项】A.房产税B.租金损失准备金C.维修基金D.保险费用

【参考答案】B

【详细解析】运营费用中，租金损失准备金是收益法特有的扣除项，用于覆盖空置期可能产生的收入损失。房产税、维修基金和保险费用属于常规运营成本，需根据实际发生情况扣除。

【题干4】评估拟拆迁安置用地时，其价值类型应选择（）。

【选项】A.市场价值B.投资价值C.清算价值D.重新配置价值

【参考答案】C

【详细解析】拆迁安置用地评估需考虑政府强制征用背景下的清算价值，即土地被强制收回时的剩余价值。市场价值适用于自愿交易场景，投资价值侧重特定主体价值，重新配置价值多用于公共土地划拨。

【题干5】某宗住宅用地计划建设保障性住房，评估时应重点考虑（）对价值的影响。

【选项】A.政策补贴力度B.未来售价预期C.土地出让金标准D.周边配套规划

【参考答案】A

【详细解析】保障性住房项目受政府定价和补贴政策直接影响，政策补贴力度（如财政补贴比例、售价差额补贴）是决定项目可行性和价值的核心因素。未来售价预期适用于商品房评估，土地出让金标准与用途无关。

【题干6】采用成本法评估旧商业楼时，土地溢价的计算应基于（）。

【选项】A.土地剩余使用年限B.土地开发成本C.土地出让金标准D.土地市场交易价格

【参考答案】D

【详细解析】旧楼评估中，土地溢价需反映当前市场交易中土地的独立价值，而非原始出让成本。土地剩余使用年限影响折旧计算，但溢价计算应参考同类土地近期成交价格。

【题干7】某酒店物业的评估中，若采用收益法，年净收益应扣除（）但需加回折旧费用。

【选项】A.房产税B.租金收入C.抵押贷款利息D.大修基金

【参考答案】C

【详细解析】收益法中，抵押贷款利息属于财务成本，需从净收益中扣除。但评估的是物业本身价值，需加回因抵押产生的财务费用。房产税、租金收入和大修基金均属于运营成本或收入范畴。

【题干8】评估企业因经营需要转让的工业用地时，其价值类型应为（）。

【选项】A.市场价值B.持续利用价值C.清算价值D.剩余开发价值

【参考答案】B

【详细解析】转让目的下的工业用地评估需反映其持续利用价值，即按当前规划用途正常运营所能获得的价值。清算价值适用于破产或强制出售场景，剩余开发价值适用于待开发地块。

【题干9】某宗土地规划为研发用途，评估时若采用市场比较法，应选取（）作为可比案例。

【选项】A.同类研发用地B.相邻工业用地C.相邻住宅用地D.商业用地

【参考答案】A

【详细解析】市场比较法要求可比案例用途一致，研发用地需与工业、商业等不同用途存在显著差异，无法直接比较。相邻用地可能因区位差异导致价值偏离，仅同类研发用地能保证可比性。

【题干10】评估拟用于租赁的写字楼时，若租金收入包含物业费收缴，需将其（）。

【选项】A.全额计入净收益B.扣除运营成本后计入C.按比例折算为租金收入D.单独列为其他收入

【参考答案】B

【详细解析】物业费收缴属于业主管理责任范围，若租金合同明确由租户承担，则不计入净收益；若由业主承担，需扣除实际支付金额。不能直接全额计入或单独列示，需根据合同条款调整。

【题干11】某宗农用地拟转为商业用地，评估时应优先采用（）方法测算开发利润。

【选项】A.成本法B.收益法C.假设开发法D.市场比较法