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2025年综合类-中级房地产经济-第八章房地产估计历年真题摘选带答案(5卷单选题百道集合)
2025年综合类-中级房地产经济-第八章房地产估计历年真题摘选带答案(篇1)
【题干1】在运用市场比较法评估房地产时,选择可比交易案例应重点关注哪些因素?
【选项】A.交易时间与评估基准日间隔不超过1年
B.交易案例与待估物业的用途、区域、面积等核心指标完全一致
C.交易案例的成交价格需剔除特殊交易因素(如急售、关联交易)
D.优先选择最近3个月内完成的交易案例
【参考答案】C
【详细解析】市场比较法要求可比案例需具备“三性一致性”,即交易时间、区域、物业类型等核心指标与待估物业高度相似。选项C强调剔除特殊交易因素,确保价格可比性,是正确答案。选项A和B过于绝对(如“完全一致”不现实),D忽略了市场波动对价格的影响,均属干扰项。
【题干2】收益法中,计算净收益时通常不考虑的因素是?
【选项】A.物业未来5年的预期租金收入
B.物业运营产生的固定成本与可变成本总和
C.政府未来可能调整的房产税税率
D.物业剩余使用年限内的重大装修费用
【参考答案】C
【详细解析】净收益=毛收益-运营成本-所得税。选项C涉及未来政策变动,属于不可预见的变量,评估时需在敏感性分析中体现,而非直接计入计算基数。选项A、B、D均为运营成本或收益的直接组成部分,应纳入计算。
【题干3】房地产评估中的成本法适用于哪种类型物业?
【选项】A.市场流动性极低的工业厂房
B.具有持续收益能力的商业综合体
C.政府规划的拟建基础设施用地
D.近3年无交易记录的农用地
【参考答案】A
【详细解析】成本法适用于难以获取市场交易数据或无收益来源的物业,如工业厂房(选项A)和拟建基础设施用地(选项C)。选项B、D因具备收益或交易数据,更适用市场比较法或收益法。选项C虽适用成本法,但需结合规划条件调整评估参数。
【题干4】在计算房地产评估基准日后的剩余经济寿命时,通常采用哪种方法?
【选项】A.根据物业类型取行业通用年限
B.结合物理寿命、经济寿命与法律剩余年限的短值
C.仅考虑物业当前实际使用年限
D.参考类似物业近5年的折旧数据
【参考答案】B
【详细解析】剩余经济寿命需综合物理、经济和法律年限,取三者中最早终止的时间。选项B符合《房地产评估规范》要求,而选项A忽略个体差异,C、D仅考虑单一维度,均不全面。
【题干5】房地产评估中,评估师若发现待估物业存在重大功能缺陷,应如何处理?
【选项】A.直接按市场均价评估
B.在成本法中增加功能性折旧调整项
C.仅调整评估报告中的说明事项
D.要求委托人提供第三方技术鉴定报告
【参考答案】B
【详细解析】功能缺陷属于可量化损耗,需通过功能性折旧(功能性陈旧)在成本法中单独列支。选项A忽视缺陷影响,C未解决估值偏差,D属于程序性要求而非估值处理方式。
【题干6】评估商业物业租金收益时,下列哪项属于运营成本范畴?
【选项】A.物业空置期间产生的管理费
B.物业保险与维修基金缴纳费用
C.租赁代理费与法律咨询费
D.房产税与增值税总和
【参考答案】C
【详细解析】运营成本指为获取和保持租金收入发生的必要支出,包括租赁代理费(选项C)、维修费等。选项A属于空置损失,B为固定支出但与租金获取无直接关联,D为税费需单独列支。
【题干7】在评估土地时,若规划用途为商业用地但实际开发为住宅,应如何处理?
【选项】A.按规划用途评估
B.按实际开发用途评估
C.按土地剩余合法开发可能性评估
D.取规划与实际用途的平均价值
【参考答案】C
【详细解析】评估需遵循“合法原则”,即以土地剩余合法开发可能性(选项C)为基准。若实际用途未合法变更,仍应按规划用途评估(选项A)。选项B、D违反合法原则,可能误导决策。
【题干8】评估师在计算折现率时,下列哪项是主要影响因素?
【选项】A.物业所在区域近3年房价上涨率
B.资本市场平均无风险收益率
C.物业未来5年租金收入增长率
D.委托人要求的最低投资回报率
【参考答案】B
【详细解析】折现率由无风险收益率(选项B)+风险溢价构成,反映资本时间价值与风险补偿。选项A、C影响收益预测,但不直接决定折现率;选项D属于委托人主观要求,与市场无关。
【题干9】在收益法评估中,若净收益呈现波动性,通常采用哪种调整方法?
【选项】A.取净收益平均值的3年移动平均数
B.选择净收益波动的中位数
C.将净收益分解为稳定收益与增长收益
D.直接取最近1年净收益作
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